Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuTranh chấp đặt cọc mua đất là một trong những tranh chấp phổ biến nhất hiện nay, đặc biệt khi bên bán đổi ý sau khi nhận tiền đặt cọc. Việc hiểu đúng quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 là căn cứ quan trọng để xác định trách nhiệm, mức phạt cọc và quyền khởi kiện của bên mua. Bài viết dưới đây phân tích rõ quy định pháp luật, ví dụ thực tế và hướng giải quyết.
>>> Xem thêm: Đừng để sai sót nhỏ gây rắc rối lớn – hãy chọn Văn phòng công chứng.
1. Căn cứ pháp lý theo Điều 328 BLDS 2015 về đặt cọc
Điều 328 BLDS 2015 nêu:
Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản để bảo đảm giao kết hợp đồng. Nếu:
-
Bên nhận đặt cọc (bên bán đất) từ chối ký hợp đồng, họ phải trả lại tiền đặt cọc và bồi thường khoản tiền tương đương số đặt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác.
-
Bên đặt cọc (bên mua) từ chối giao kết hợp đồng thì mất tiền đặt cọc.
Như vậy, nếu bên bán đổi ý và không ký hợp đồng đúng cam kết, họ sẽ bị xem là phá cọc và phải bồi thường gấp đôi.
2. Nguyên nhân bên bán đổi ý khi đã nhận đặt cọc mua đất
2.1 Tăng giá đất đột biến
Thị trường biến động khiến bên bán muốn bán cho người khác giá cao hơn.
2.2 Bị gia đình phản đối hoặc thay đổi nhu cầu sử dụng đất
Một số trường hợp người thân không đồng ý hoặc phát sinh nhu cầu giữ lại đất.
2.3 Đất có vướng mắc pháp lý
Đất đang thế chấp, đang tranh chấp, chưa có sổ hoặc dính quy hoạch khiến bên bán lo ngại khi tiếp tục giao dịch.
Dù lý do gì, nếu bên bán đã nhận cọc mà không thực hiện nghĩa vụ thì vẫn là vi phạm Điều 328 BLDS 2015.
>>> Xem thêm: Sự khác biệt giữa chứng thực và Công chứng di chúc.
3. Ví dụ thực tế: Đặt cọc 200 triệu, bên bán phá cọc
Anh A đặt cọc 200 triệu đồng để mua lô đất trị giá 2,5 tỷ đồng. Hai bên lập văn bản đặt cọc ghi rõ thời hạn 30 ngày phải ký hợp đồng công chứng.
Đến ngày hẹn, chủ đất là ông B đổi ý vì có người trả giá cao hơn và từ chối ký hợp đồng.
Căn cứ Điều 328 BLDS 2015:
Ông B phải trả lại 200 triệu và bồi thường thêm 200 triệu, tổng cộng 400 triệu.
Nếu ông B không hợp tác, anh A có quyền khởi kiện tại Tòa án yêu cầu buộc trả lại tiền và bồi thường phạt cọc.
>>> Xem thêm: Ai là người có quyền yêu cầu Công chứng thừa kế?
4. Hướng giải quyết tranh chấp đặt cọc khi bên bán đổi ý
4.1 Thương lượng và lập biên bản vi phạm
Bên mua có thể yêu cầu bên bán lập biên bản ghi nhận việc từ chối giao kết hợp đồng. Đây là chứng cứ quan trọng khi khởi kiện.
4.2 Yêu cầu trả lại cọc và phạt cọc
Gửi văn bản yêu cầu bên bán hoàn trả và bồi thường đúng mức phạt cọc.
4.3 Khởi kiện ra Tòa án
Khi hòa giải thất bại, bên mua có thể nộp đơn khởi kiện kèm các chứng cứ như: hợp đồng đặt cọc, sao kê chuyển khoản, tin nhắn, ghi âm, nhân chứng.
Tòa án sẽ căn cứ Điều 328 BLDS 2015 để buộc bên bán thực hiện nghĩa vụ.
>>> Xem thêm: Tại sao phải Công chứng văn bản chấm dứt hợp đồng ngay cả khi đã ký kết thỏa thuận?
5. Lưu ý quan trọng để tránh tranh chấp đặt cọc mua đất
5.1 Hợp đồng đặt cọc phải nêu rõ thời hạn, giá bán và mức phạt cọc
Thỏa thuận càng rõ ràng, càng dễ xử lý khi có vi phạm.
5.2 Kiểm tra pháp lý nhà đất trước khi đặt cọc
Xem sổ đỏ, quy hoạch, tranh chấp, tình trạng thế chấp.
5.3 Ưu tiên đặt cọc có công chứng
Văn bản có công chứng giúp củng cố chứng cứ mạnh hơn khi tranh chấp.
>>> Xem thêm: Hướng dẫn Công chứng mua bán xe cho xe đứng tên công ty.
6. Kết luận
Tranh chấp đặt cọc mua đất do bên bán đổi ý là rủi ro phổ biến và gây thiệt hại đáng kể cho bên mua. Điều 328 BLDS 2015 quy định rõ trách nhiệm của bên bán khi phá cọc, trong đó mức phạt cọc bằng số tiền đã nhận là căn cứ quan trọng. Người mua cần lưu ý kiểm tra pháp lý và lập hợp đồng đặt cọc chặt chẽ để hạn chế tranh chấp.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Các bài viết liên quan:
>>> Hồ sơ cần chuẩn bị khi công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá
>>> Soạn thảo văn bản thỏa thuận phân chia di sản để công chứng
>>> Giấy tờ hợp pháp, chuẩn xác, đúng luật – công chứng tại văn phòng công chứng.
>>> Trải nghiệm ngay Dịch vụ công chứng uy tín hàng đầu hiện nay.
>>> Nên ủy quyền cho ai khi không thể trực tiếp tham gia giao dịch? Xem ngay Công chứng ủy quyền.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com