Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất không xác định thời hạn

Việc nắm rõ cách xử lý khi hợp đồng đặt cọc mua đất không ghi thời hạn có ý nghĩa rất quan trọng, giúp bên nhận đặt cọc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, tránh rủi ro bị phạt cọc nhưng vẫn có cơ sở pháp lý để chuyển nhượng nhà đất cho người khác. Trên thực tế, pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể về thời hạn đặt cọc trong trường hợp các bên không thỏa thuận rõ, dẫn đến nhiều vướng mắc khi phát sinh tranh chấp.

>>> Xem thêm: Danh sách các văn phòng công chứng làm việc cả thứ 7 và chủ nhật tại Hà Nội.

Nội dung cần có trong hợp đồng đặt cọc

Căn cứ Điều 328 và Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc là một dạng hợp đồng dân sự, theo đó các bên thỏa thuận nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính trong tương lai. Do mang bản chất của hợp đồng dân sự, các bên được quyền tự do thỏa thuận nội dung, miễn là không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội.

Thông thường, một hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất sẽ bao gồm các nội dung cơ bản sau đây:

• Thông tin về đối tượng của hợp đồng (quyền sử dụng đất, nhà ở).
• Thời hạn đặt cọc.
• Giá chuyển nhượng dự kiến của nhà đất.
• Số tiền hoặc tài sản đặt cọc.
• Quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc.
• Phương thức giải quyết tranh chấp nếu phát sinh.
• Cam kết của các bên về tình trạng pháp lý của nhà đất (đã có Giấy chứng nhận, không bị thế chấp, còn thời hạn sử dụng…).
• Điều khoản thi hành hợp đồng.

Tuy nhiên, trên thực tế, không ít trường hợp các bên ký hợp đồng đặt cọc nhưng không hiểu rõ quy định pháp luật, hoặc hợp đồng được soạn sẵn với những điều khoản bất lợi nhằm tạo cớ để bên còn lại vi phạm, từ đó áp dụng chế tài phạt cọc.

Cách xử lý khi hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn

Mức phạt cọc theo quy định pháp luật

Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ về hậu quả pháp lý của việc vi phạm nghĩa vụ đặt cọc, cụ thể:

• Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải hoàn trả tài sản đặt cọc và bồi thường thêm một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về mức phạt.

>>> Xem thêm: Thủ tục công chứng mua bán nhà đất khi một bên là người nước ngoài.

Hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn phải xử lý ra sao?

Thực tế cho thấy, nhiều hợp đồng đặt cọc không xác định rõ thời hạn hoặc chỉ thỏa thuận bằng lời nói, dẫn đến khó chứng minh khi xảy ra tranh chấp. Các tình huống thường gặp như: bên mua chậm trễ, không ký hợp đồng chuyển nhượng; giá đất tăng khiến bên bán muốn chuyển nhượng cho người khác nhưng lo ngại bị phạt cọc; hoặc bên bán cần tiền gấp nhưng không biết xử lý thế nào cho đúng luật.

Trong khi đó, Bộ luật Dân sự 2015 chỉ quy định đặt cọc được thực hiện “trong một thời hạn” mà không ấn định thời gian cụ thể, do tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên. Vì vậy, người nhận đặt cọc cần linh hoạt áp dụng các cách xử lý sau:

Cách 1: Gửi thông báo yêu cầu thực hiện nghĩa vụ (phương án thường được áp dụng)

Khi hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn và bên đặt cọc không tiến hành giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận đặt cọc có quyền thông báo yêu cầu bên đặt cọc thực hiện nghĩa vụ trong một khoảng thời gian hợp lý. Việc này phù hợp với khoản 3 Điều 278 Bộ luật Dân sự 2015 và nguyên tắc thiện chí, trung thực trong quan hệ dân sự.

Việc thông báo có thể được thực hiện bằng một trong các hình thức sau:

• Gửi văn bản qua đường bưu điện bảo đảm, có xác nhận ngày gửi và hồi báo.
• Thuê thừa phát lại lập vi bằng việc gửi thông báo (được khuyến nghị để tăng giá trị chứng cứ).

Nội dung thông báo cần thể hiện rõ yêu cầu và thời hạn thực hiện nghĩa vụ. Ví dụ: xác nhận thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, thời gian đã trôi qua nhưng bên đặt cọc chưa ký hợp đồng chuyển nhượng; yêu cầu bên đặt cọc đến UBND cấp xã hoặc văn phòng công chứng để ký hợp đồng trong một thời hạn nhất định; nêu rõ nếu quá thời hạn này mà không thực hiện thì bên nhận đặt cọc sẽ chuyển nhượng cho người khác và hoàn trả tiền đặt cọc.

Lưu ý rằng pháp luật không quy định cụ thể thời gian báo trước, do đó thời hạn này phải được xem là hợp lý, có thể là một tháng hoặc ngắn hơn tùy từng trường hợp. Nếu hết thời hạn mà bên đặt cọc không phản hồi hoặc không thực hiện nghĩa vụ thì có thể xem là từ chối giao kết hợp đồng. Trường hợp bên đặt cọc đề nghị gia hạn thêm thời gian và có lý do chính đáng, bên nhận đặt cọc nên cân nhắc chấp thuận. Nếu tiếp tục không thực hiện, bên nhận đặt cọc có quyền chuyển nhượng cho người khác mà không bị phạt cọc.

Để hạn chế rủi ro bị khởi kiện, bên nhận đặt cọc cần chủ động thu thập và lưu giữ chứng cứ như thông báo gửi qua bưu điện, vi bằng của thừa phát lại hoặc người làm chứng.

Cách 2: Khởi kiện tại Tòa án

Trong trường hợp bên nhận đặt cọc đã thông báo và tạo điều kiện hợp lý để bên đặt cọc ký kết hợp đồng nhưng không nhận được phản hồi hoặc phát sinh tranh chấp không thể tự giải quyết, bên nhận đặt cọc có thể khởi kiện tại Tòa án theo quy định tại Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

>>> Xem thêm: Quy trình làm dịch vụ sang tên sổ đỏ nhanh được thực hiện thế nào?

Như vậy, trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề “Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất không xác định thời hạn“. Ngoài ra, nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ pháp lý, quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo thông tin:

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
• Đường dây nóng: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com

XEM THÊM CÁC TỪ KHÓA TÌM KIẾM:

>>> Công chứng văn bản chấm dứt hợp đồng mua bán nhà đất được thực hiện thế nào?

>>> Thủ tục làm sổ đỏ lần đầu năm 2026: Giấy tờ, chi phí bao nhiêu?

>>> Công chứng thừa kế có cần có mặt tất cả các đồng thừa kế không?

>>> Có cần phải xác minh quy hoạch trước khi thưc hiện thủ tục công chứng mua bán nhà đất không?

>>> Con ngoài giá thú có được phép yêu cầu cấp dưỡng?