Việc sở hữu đất đai luôn là vấn đề quan trọng và được pháp luật Việt Nam quản lý chặt chẽ. Tuy nhiên, không phải mảnh đất nào cũng có thể sử dụng, chuyển nhượng hay tách thửa tự do, đặc biệt là đất dính quy hoạch. Nhiều người dân khi mua hoặc thừa kế đất thường thắc mắc: đất dính quy hoạch có được tách thửa không, và những điều kiện pháp lý cần lưu ý là gì.
Hiểu rõ quy định về tách thửa đối với đất dính quy hoạch không chỉ giúp người dân bảo vệ quyền lợi hợp pháp mà còn tránh những rủi ro không đáng có như bị từ chối tách thửa, mất khả năng xây dựng hoặc không thể sang nhượng. Bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết các điều kiện, căn cứ pháp lý và ví dụ minh họa thực tế, giúp bạn đọc nắm chắc quy trình và đưa ra quyết định đúng đắn khi giao dịch đất đai.
Đất dính quy hoạch là loại đất đã được cơ quan Nhà nước phê duyệt trong các bản đồ quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa nhất thiết là đất đã bị thu hồi. Vấn đề được nhiều người quan tâm là đất dính quy hoạch có được tách thửa hay không, vì ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chuyển nhượng, xây dựng và cấp sổ đỏ.
Căn cứ pháp lý:
Luật Đất đai 2013
Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
Nghị định 01/2017/NĐ-CP về đăng ký đất đai, quyền sử dụng đất
2. Căn cứ pháp luật về tách thửa đối với đất dính quy hoạch
Theo Điều 57 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
Đất chỉ được phép tách thửa nếu không thuộc diện quy hoạch thu hồi để thực hiện dự án.
Nếu đất đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện và thuộc dự án giải phóng mặt bằng, cơ quan Nhà nước tạm dừng hoặc từ chối tách thửa.
Theo Điều 19 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT:
Diện tích tối thiểu để tách thửa phải đáp ứng quy định theo từng loại đất và từng địa phương.
Đất dính quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm vẫn có thể tách thửa nếu đảm bảo diện tích tối thiểu.
>>> Xem thêm: Bạn cần sang tên đất nhanh? Chọn ngay Dịch vụ làm sổ đỏ chuyên nghiệp.
3. Điều kiện để đất dính quy hoạch được tách thửa
3.1. Điều kiện về pháp lý
Có sổ đỏ hợp pháp hoặc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp.
Không đang trong diện tranh chấp hoặc thế chấp ngân hàng.
Người sử dụng đất không vi phạm pháp luật đất đai.
Đáp ứng diện tích tối thiểu do UBND tỉnh, thành phố quy định (ví dụ: đất thổ cư tối thiểu 36-50 m², đất nông nghiệp tối thiểu 100 m², tùy địa phương).
Đất nằm trong khu vực quy hoạch dân cư, đất ở đô thị nhưng chưa bị thu hồi vẫn được tách thửa nếu đủ diện tích.
4. Khi nào đất dính quy hoạch không được tách thửa?
Đất thuộc diện giải tỏa, dự án, mở đường, công trình công cộng.
Đất vi phạm pháp luật, xây dựng trái phép hoặc chưa đủ điều kiện về giấy tờ.
Diện tích tách thửa nhỏ hơn quy định tối thiểu của địa phương.
Trong các trường hợp này, cơ quan Nhà nước tạm dừng hoặc từ chối tách thửa, người sử dụng đất phải chờ điều chỉnh quy hoạch hoặc hoàn thiện hồ sơ hợp pháp.
>>> Xem thêm: Trải nghiệm dịch vụ chuyên nghiệp tại Phòng công chứng ngay hôm nay.
5. Ví dụ minh họa thực tế
Trường hợp 1: Anh Tuấn sở hữu thửa đất 100 m² tại quận X, TP.HCM, đất dính quy hoạch mở rộng đường nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
Anh Tuấn vẫn có thể nộp hồ sơ xin tách thửa theo diện tích tối thiểu quy định (36 m²).
Hồ sơ được Văn phòng đăng ký đất đai duyệt, anh Tuấn được tách thành 2 thửa hợp pháp.
Trường hợp 2: Chị Lan mua thửa đất tại Hà Nội, thuộc khu quy hoạch xây dựng trường học và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
Khi làm hồ sơ tách thửa, cơ quan chức năng từ chối.
Chị Lan chỉ có quyền sử dụng đất tạm thời, không thể tách thửa hoặc chuyển nhượng cho đến khi Nhà nước điều chỉnh quy hoạch.
6. Lưu ý khi giao dịch đất dính quy hoạch
Kiểm tra kỹ bản đồ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hàng năm tại UBND cấp xã/huyện.
Đảm bảo sổ đỏ hợp pháp trước khi làm thủ tục tách thửa.
Tuân thủ diện tích tối thiểu theo quy định địa phương.
Tham khảo ý kiến luật sư hoặc công chứng viên để tránh rủi ro pháp lý.
Chưa nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Đảm bảo diện tích tối thiểu và các điều kiện pháp lý.
Ngược lại, nếu đất đã có kế hoạch sử dụng hoặc thuộc dự án thu hồi, người sử dụng đất không thể tách thửa, chỉ được sử dụng tạm thời và chờ quyết định của cơ quan Nhà nước.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy:Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
