Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuSổ đỏ là một trong những giấy tờ pháp lý quan trọng, thể hiện quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người dân. Vậy dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hiện đang đề xuất những thay đổi đáng chú ý nào liên quan đến việc cấp và sử dụng Sổ đỏ? Hãy cùng Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ tìm hiểu thông tin qua bài viết dưới đây.
>>> Xem thêm: Lệ phí trước bạ được tính như thế nào? Những trường hợp nào được miễn các loại thuế phí khi làm dịch vụ sổ đỏ nhanh?
1. Sổ đỏ điện tử được công nhận giá trị pháp lý tương đương bản giấy
Theo khoản 1 Điều 63 dự thảo Luật Đất đai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ được cấp theo một mẫu thống nhất trên phạm vi cả nước, bao gồm hai hình thức:
- Giấy chứng nhận dạng giấy;
- Giấy chứng nhận điện tử.
Đáng chú ý, dự thảo quy định rõ Giấy chứng nhận điện tử có giá trị pháp lý tương đương với Giấy chứng nhận dạng giấy. Điều này đồng nghĩa với việc Sổ đỏ điện tử không chỉ được sử dụng để tra cứu hoặc cung cấp thông tin về quyền sử dụng đất mà còn có thể được sử dụng trong các giao dịch, thủ tục với giá trị pháp lý tương đương bản giấy.
Quy định này có sự khác biệt so với khoản 1 Điều 134 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15. Theo quy định hiện hành, Giấy chứng nhận được cấp theo mẫu thống nhất trong cả nước nhưng chưa quy định cụ thể Giấy chứng nhận có thể tồn tại dưới cả hình thức giấy và điện tử.
Tuy nhiên, dự thảo không đặt ra yêu cầu người đang sử dụng Sổ đỏ bản giấy phải thực hiện thủ tục đổi sang Sổ đỏ điện tử.
2. Sổ đỏ phải thể hiện đầy đủ tên những người cùng có quyền sử dụng đất
Theo khoản 2 Điều 64 dự thảo Luật Đất đai, nếu một thửa đất có nhiều người cùng quyền sử dụng hoặc có nhiều người cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, cũng như trường hợp đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên những thành viên có chung quyền.
Việc xác định ai là thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi trên Sổ đỏ sẽ do các thành viên tự thỏa thuận và phải tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung này.
Trong khi đó, khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15 hiện quy định khi có nhiều người cùng sử dụng đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất thì mỗi người có thể được cấp một Giấy chứng nhận. Trường hợp các bên có nhu cầu cấp chung thì có thể cấp một Giấy chứng nhận và giao cho người đại diện.
Đối với trường hợp đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, khoản 5 Điều 135 Luật Đất đai 2024 còn cho phép các thành viên có chung quyền sử dụng đất đề nghị cấp một Giấy chứng nhận và chỉ ghi tên người đại diện hộ gia đình.
Như vậy, nếu được thông qua theo nội dung đang đề xuất, quy định mới sẽ không còn phương án chỉ ghi tên người đại diện hộ gia đình trên Sổ đỏ mà hướng đến việc thể hiện đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất.
>>> Xem thêm: Mua bán nhà đất trên toàn quốc tháng 9/2026.
3. Không tiếp tục quy định cấp một Sổ đỏ chung cho nhiều thửa đất nông nghiệp
Theo khoản 1 Điều 64 dự thảo Luật Đất đai, Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có nhu cầu và đáp ứng đủ điều kiện theo quy định. Giấy chứng nhận cũng được cấp cho người quản lý đất.
So với quy định đang áp dụng, dự thảo không còn đề cập đến trường hợp người sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn có thể yêu cầu cấp chung các thửa đất này trên một Sổ đỏ.
Cụ thể, khoản 1 Điều 135 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15 hiện cho phép người sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn được cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất nếu có yêu cầu.
Theo đó, dự thảo đang định hướng việc cấp Sổ đỏ theo nguyên tắc mỗi thửa đất được cấp một Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, việc dự thảo không còn ghi nhận trường hợp cấp chung nhiều thửa đất nông nghiệp không đồng nghĩa với việc có thể khẳng định chắc chắn rằng mọi trường hợp cấp chung Sổ đỏ cho nhiều thửa đất đều bị cấm.
4. Đề xuất xem xét cấp Sổ đỏ đối với đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 01/8/2024
Một điểm đáng chú ý tại khoản 5 Điều 64 dự thảo Luật Đất đai là đề xuất Nhà nước xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp người dân đang sử dụng đất có vi phạm về thủ tục xảy ra trước ngày 01/8/2024.
Để được xem xét cấp Sổ đỏ, đất phải đồng thời đáp ứng các điều kiện nhất định, gồm:
- Được sử dụng ổn định;
- Không xảy ra tranh chấp;
- Phù hợp với quy hoạch;
- Không gây ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường và an toàn công trình.
Như vậy, việc sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 01/8/2024 không đồng nghĩa với việc chắc chắn được cấp Sổ đỏ. Người sử dụng đất vẫn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện được dự thảo đặt ra mới thuộc diện được xem xét cấp Giấy chứng nhận.
Đáng lưu ý, dự thảo hiện chưa làm rõ cụ thể những hành vi hoặc trường hợp nào được xác định là “vi phạm về thủ tục”. Do đó, nội dung này có thể tiếp tục được giải thích, bổ sung trong quá trình hoàn thiện dự thảo hoặc được hướng dẫn cụ thể tại các văn bản quy định chi tiết sau này.
5. Không cấp Sổ đỏ khi đất đã có thông báo thu hồi còn hiệu lực
Theo điểm c khoản 1 Điều 68 dự thảo Luật Đất đai, người sử dụng đất hoặc người quản lý đất sẽ không được cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp đất thuộc một trong các trường hợp sau:
- Đã có thông báo thu hồi đất và thông báo này vẫn còn hiệu lực;
- Đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tuy nhiên, trường hợp đã quá 3 năm kể từ ngày có quyết định thu hồi đất nhưng quyết định đó chưa được thực hiện thì không thuộc trường hợp bị loại trừ nêu trên.
Quy định này có sự thay đổi so với điểm đ khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15. Theo quy định hiện hành, trường hợp không được cấp Sổ đỏ là đất đã có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp sau 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi mà quyết định vẫn chưa được thực hiện.
Như vậy, nếu nội dung dự thảo được thông qua, phạm vi đất không được cấp Sổ đỏ sẽ được mở rộng thêm đối với trường hợp mới chỉ có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực. Điều này khiến thời điểm đất bị hạn chế cấp Giấy chứng nhận được xác định sớm hơn so với quy định hiện hành, thay vì phải chờ đến khi cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất.
>>> Xem thêm: Có thể tra cứu lịch làm việc của văn phòng công chứng gần nhất tại Hà Nội tại đâu?
Trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề “Đề xuất mới về cấp và sử dụng Sổ đỏ trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi”. Ngoài ra, nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ pháp lý, quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo thông tin:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012, có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com
XEM THÊM CÁC TỪ KHÓA TÌM KIẾM:
>>> Văn phòng công chứng gần nhất có cung cấp dịch vụ công chứng lưu động không?
>>> Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán xe được thực hiện qua mấy bước?
>>> Các văn phòng công chứng tại quận Ba Đình có công chứng ngoài giờ hành chính không?
>>> Di chúc không công chứng có hiệu lực pháp lý hay không? Thủ tục làm sổ đỏ thừa kế nhanh chóng hàng đầu Hà Nội.
>>> Trường hợp nào nhà nước thu hồi đất mà không được bồi thường?