Câu hỏi thường gặp, Tin tức

Đặt cọc mua bán nhà đất nhưng phát sinh tranh chấp lối đi chung

Trong giao dịch nhà đất, không ít trường hợp các bên đã ký hợp đồng đặt cọc nhưng sau đó lại phát sinh tranh chấp lối đi chung sau khi đặt cọc, khiến việc ký hợp đồng mua bán chính thức bị đình trệ hoặc đổ vỡ. Vậy tranh chấp lối đi chung có làm hợp đồng đặt cọc vô hiệu không? Ai phải chịu rủi ro và trách nhiệm pháp lý? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết trên cơ sở quy định pháp luật hiện hành.

>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng có làm việc ngoài giờ hành chính hay không?

1. Lối đi chung và ý nghĩa pháp lý trong mua bán nhà đất. Có thể xảy ra trường hợp tranh chấp lối đi chung sau khi đặt cọc không?

1.1. Lối đi chung theo quy định của pháp luật

Theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, lối đi chung (quyền về lối đi qua) được hiểu là:

Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng có quyền yêu cầu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi hợp lý.

➡️ Lối đi chung là quyền gắn liền với thửa đất, có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng sử dụng và giá trị nhà đất.

1.2. Lối đi chung là yếu tố quan trọng khi đặt cọc

Trong thực tế, nhiều tranh chấp phát sinh do:

  • Lối đi không được ghi nhận trên Giấy chứng nhận;

  • Lối đi hình thành theo thỏa thuận miệng;

  • Lối đi đang bị hàng xóm khiếu nại, tranh chấp.

➡️ Khi đặt cọc mua bán nhà đất nhưng phát sinh tranh chấp lối đi chung, rủi ro pháp lý là rất lớn.

2. Tranh chấp lối đi chung sau khi đặt cọc có làm hợp đồng đặt cọc vô hiệu không?

2.1. Trường hợp lối đi chung ảnh hưởng đến điều kiện chuyển nhượng

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là:

  • Có Giấy chứng nhận;

  • Đất không có tranh chấp;

  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên;

  • Còn thời hạn sử dụng.

➡️ Nếu lối đi chung đang tranh chấp, thửa đất có thể bị xác định là đang có tranh chấp, không đủ điều kiện chuyển nhượng.

2.2. Ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng đặt cọc

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi:

  • Chủ thể có năng lực;

  • Mục đích, nội dung không vi phạm điều cấm;

  • Ý chí tự nguyện.

Nếu bên bán che giấu hoặc không thông báo việc tranh chấp lối đi chung, thì hợp đồng đặt cọc có thể:

  • Bị vô hiệu do bị lừa dối (Điều 127 BLDS 2015);

  • Hoặc vô hiệu do đối tượng giao dịch không đủ điều kiện pháp lý.

Xem thêm:  Góp vốn là gì? Nắm vững luật để tránh rủi ro

>>> Xem thêm: Dịch vụ làm sổ đỏ, uy tín, cam kết không phát sinh chi phí bất hợp lý

tranh chấp lối đi chung sau khi đặt cọc

3. Trách nhiệm pháp lý khi tranh chấp lối đi chung sau khi đặt cọc

3.1. Trường hợp lỗi thuộc về bên bán

Nếu bên bán:

  • Biết rõ lối đi chung đang tranh chấp;

  • Hoặc không có quyền hợp pháp đối với lối đi;

  • Nhưng vẫn ký hợp đồng đặt cọc;

➡️ Được xem là vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin trung thực.

Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

  • Bên bán phải trả lại tiền cọc;

  • Và bồi thường một khoản tương đương tiền cọc (trừ thỏa thuận khác).

3.2. Trường hợp tranh chấp phát sinh khách quan sau đặt cọc

Nếu tại thời điểm đặt cọc:

  • Lối đi chung ổn định;

  • Không có khiếu nại, tranh chấp;

  • Tranh chấp phát sinh do hành vi của bên thứ ba;

➡️ Cần xem xét:

  • Thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc;

  • Lỗi của bên nào;

  • Khả năng tiếp tục giao kết hợp đồng.

4. Tranh chấp lối đi chung sau khi đặt cọc có được xem là căn cứ hủy hợp đồng đặt cọc không?

4.1. Quyền đơn phương chấm dứt do mục đích không đạt được

Theo Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, một bên có quyền chấm dứt hợp đồng nếu:

  • Mục đích giao kết không đạt được do lỗi của bên kia.

➡️ Nếu mua nhà để ở nhưng lối đi chung không hợp pháp hoặc bị tranh chấp, mục đích sử dụng nhà đất không đạt được.

4.2. Hậu quả pháp lý khi chấm dứt hợp đồng đặt cọc

Căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015:

  • Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;

  • Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

>>> Xem thêm: Dịch vụ công chứng lấy ngay tại văn phòng công chứng Hà Nội

tranh chấp lối đi chung sau khi đặt cọc

5. Ví dụ minh họa thực tế về việc tranh chấp lối đi chung sau khi đặt cọc

5.1. Tranh chấp lối đi chung khiến bên bán phải trả gấp đôi tiền cọc

Anh A đặt cọc 300 triệu đồng mua nhà của chị B. Sau khi đặt cọc, hàng xóm khởi kiện tranh chấp lối đi chung, chứng minh lối đi thuộc quyền sử dụng của họ.

➡️ Tòa án xác định chị B biết rõ lối đi không hợp pháp nhưng không thông báo, buộc:

  • Trả lại 300 triệu đồng tiền cọc;

  • Bồi thường thêm 300 triệu đồng theo Điều 328 BLDS 2015.

5.2. Tranh chấp phát sinh khách quan, không phạt cọc

Chị C đặt cọc mua đất của anh D, tại thời điểm đặt cọc lối đi ổn định, không tranh chấp. Sau đó, hộ liền kề mới phát sinh khiếu kiện.

➡️ Hai bên thỏa thuận hủy giao dịch, hoàn trả tiền cọc, không áp dụng phạt cọc.

6. Cách hạn chế rủi ro tranh chấp lối đi chung sau khi đặt cọc

6.1. Kiểm tra kỹ pháp lý lối đi

Người mua nên:

  • Xem sơ đồ thửa đất trong Giấy chứng nhận;

  • Hỏi thông tin tại UBND cấp xã;

  • Xác minh thực tế với hộ liền kề.

Xem thêm:  Công chứng giấy ủy quyền nhận tiền là gì? Quy trình và hồ sơ chi tiết năm 2025

6.2. Quy định rõ trong hợp đồng đặt cọc

Nên ghi rõ:

  • Tình trạng pháp lý của lối đi chung;

  • Cam kết của bên bán về việc không tranh chấp;

  • Hậu quả pháp lý nếu phát sinh tranh chấp lối đi chung sau đặt cọc.

>>> Xem thêm: Thủ tục công chứng hợp đồng tặng cho nhà đất mới nhất theo quy định pháp luật

Kết luận

  • Tranh chấp lối đi chung sau khi đặt cọc là rủi ro pháp lý phổ biến trong mua bán nhà đất;

  • Có thể ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu lực hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán;

  • Trách nhiệm pháp lý phụ thuộc vào lỗi và nghĩa vụ cung cấp thông tin của các bên;

  • Việc kiểm tra kỹ lối đi chung và soạn thảo hợp đồng chặt chẽ là yếu tố then chốt để phòng ngừa tranh chấp.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Công chứng di chúc tại nhà, bệnh viện, trường học, ….

>>> Lệ phí trước bạ nhà đất trước bạ do ai chịu? Được tính như thế nào?

>>> Công chứng thỏa thuận chia thừa kế thực hiện như thế nào?

>>> Hợp đồng đặt cọc nhà đất có thể quy định nhiều mức phạt không?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

  1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
  2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

  • Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
  • Đường dây nóng: 0966.22.7979
  • Email: ccnguyenhue165@gmail.com