Câu hỏi thường gặp, Tin tức

Công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất có kiểm tra năng lực hành vi không?

Trong thực tế mua bán nhà đất, nhiều bên cho rằng công chứng hợp đồng đặt cọc chỉ mang tính “xác nhận hình thức”, không cần xem xét sâu về chủ thể ký kết. Tuy nhiên, vấn đề kiểm tra năng lực hành vi khi công chứng đặt cọc lại là yếu tố pháp lý then chốt, quyết định hợp đồng có hiệu lực hay không. Vậy công chứng viên có обязан (nghĩa vụ) kiểm tra năng lực hành vi dân sự của các bên hay không? Nếu không kiểm tra đầy đủ thì hậu quả pháp lý thế nào? Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể.

>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng nào hỗ trợ công chứng giấy tờ cho người nước ngoài?

1. Năng lực hành vi dân sự và ý nghĩa trong hợp đồng đặt cọc nhà đất

1.1. Khái niệm năng lực hành vi dân sự

Theo Điều 19 Bộ luật Dân sự 2015:

Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự.

Tùy từng trường hợp, cá nhân có thể:

  • Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

  • Bị hạn chế năng lực hành vi dân sự;

  • Mất năng lực hành vi dân sự;

  • Có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi.

1.2. Vai trò của năng lực hành vi trong hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc là giao dịch dân sự có giá trị tài sản lớn. Do đó:

  • Người ký hợp đồng phải nhận thức và làm chủ được hành vi của mình;

  • Nếu không đủ năng lực hành vi ⇒ hợp đồng có nguy cơ vô hiệu.

➡️ Đây là lý do pháp luật đặt ra yêu cầu kiểm tra năng lực hành vi khi công chứng đặt cọc.

2. Công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất có kiểm tra năng lực hành vi không?

2.1. Nghĩa vụ kiểm tra của công chứng viên

Theo Điều 7 và Điều 40 Luật Công chứng 2014, công chứng viên có nghĩa vụ:

  • Kiểm tra tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch;

  • Xác định ý chí tự nguyện, minh mẫn của người yêu cầu công chứng;

  • Từ chối công chứng nếu người yêu cầu không đủ điều kiện.

Cụ thể, khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014 quy định:

Công chứng viên phải kiểm tra năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng.

➡️ Như vậy, công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất bắt buộc phải kiểm tra năng lực hành vi của các bên.

2.2. Nội dung kiểm tra năng lực hành vi khi công chứng đặt cọc. Có cần kiểm tra năng lực hành vi khi công chứng

Việc kiểm tra năng lực hành vi khi công chứng đặt cọc thường bao gồm:

  • Kiểm tra giấy tờ tùy thân;

  • Quan sát khả năng nhận thức, giao tiếp;

  • Đánh giá sự tỉnh táo, minh mẫn;

  • Xem xét quyết định của Tòa án (nếu có) về hạn chế hoặc mất năng lực hành vi.

Xem thêm:  Hợp đồng đặt cọc nhà đất có cần ghi rõ trách nhiệm công chứng hợp đồng chính?

>>> Xem thêm: Cập nhật bảng phí công chứng mới nhất năm 2025

kiểm tra năng lực hành vi khi công chứng

3. Trường hợp nào công chứng viên phải từ chối công chứng đặt cọc?

3.1. Người ký không có năng lực hành vi dân sự

Theo Điều 22 Bộ luật Dân sự 2015:

  • Người mất năng lực hành vi dân sự không được tự mình xác lập giao dịch;

  • Mọi giao dịch phải thông qua người đại diện theo pháp luật.

➡️ Nếu vẫn ký hợp đồng đặt cọc ⇒ công chứng viên bắt buộc phải từ chối công chứng.

3.2. Người ký có dấu hiệu không minh mẫn tại thời điểm công chứng

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực khi:

  • Chủ thể hoàn toàn tự nguyện;

  • Có năng lực hành vi dân sự phù hợp.

Nếu người ký:

  • Say rượu;

  • Có biểu hiện rối loạn tâm thần;

  • Không làm chủ hành vi tại thời điểm ký;

➡️ Công chứng viên có quyền tạm hoãn hoặc từ chối công chứng.

4. Hậu quả pháp lý nếu không kiểm tra năng lực hành vi khi công chứng đặt cọc

4.1. Hợp đồng đặt cọc có thể bị tuyên vô hiệu

Theo Điều 125 Bộ luật Dân sự 2015:

Giao dịch dân sự do người không có năng lực hành vi dân sự xác lập là giao dịch vô hiệu.

➡️ Khi đó:

  • Hợp đồng đặt cọc vô hiệu;

  • Không áp dụng phạt cọc;

  • Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (Điều 131 BLDS 2015).

4.2. Trách nhiệm của công chứng viên

Theo Điều 38 Luật Công chứng 2014:

  • Công chứng viên phải bồi thường thiệt hại nếu lỗi do mình gây ra;

  • Văn phòng công chứng chịu trách nhiệm bồi thường trước, sau đó yêu cầu công chứng viên hoàn trả.

➡️ Nếu không thực hiện đúng việc kiểm tra năng lực hành vi khi công chứng đặt cọc, công chứng viên có thể bị:

  • Khiếu nại;

  • Khởi kiện;

  • Xử lý kỷ luật theo quy định pháp luật.

>>> Xem thêm: Các bước thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu cho đất ở, đất nông nghiệp

kiểm tra năng lực hành vi khi công chứng

5. Ví dụ minh họa thực tế về việc kiểm tra năng lực hành vi khi công chứng

5.1. Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do không đủ năng lực hành vi

Ông A (70 tuổi) ký hợp đồng đặt cọc bán nhà đất, đã được công chứng. Sau đó, gia đình xuất trình quyết định của Tòa án xác định ông A mất năng lực hành vi dân sự trước thời điểm công chứng.

➡️ Tòa án tuyên:

  • Hợp đồng đặt cọc vô hiệu;

  • Các bên hoàn trả tiền cọc;

  • Văn phòng công chứng phải bồi thường thiệt hại cho bên mua.

5.2. Công chứng viên từ chối công chứng do nghi ngờ năng lực hành vi

Chị B đến công chứng hợp đồng đặt cọc trong tình trạng không tỉnh táo, trả lời không rõ ràng. Công chứng viên yêu cầu hoãn công chứng và đề nghị xác minh thêm.

➡️ Việc từ chối này được xác định là đúng pháp luật, nhằm bảo đảm an toàn giao dịch.

Xem thêm:  Đặt cọc mua bán nhà đất khi bên bán là hộ gia đình sử dụng đất

6. Lưu ý quan trọng cho các bên khi kiểm tra năng lực hành vi khi công chứng

6.1. Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ chứng minh khi cần kiểm tra năng lực hành vi khi công chứng

Nên:

  • Mang theo giấy tờ tùy thân hợp lệ;

  • Trường hợp người cao tuổi, bệnh lý ⇒ có thể kèm giấy xác nhận y tế.

6.2. Không chủ quan cho rằng công chứng chỉ là hình thức nên kiểm tra năng lực hành vi khi công chứng

  • Công chứng không chỉ xác nhận chữ ký;

  • Công chứng viên có trách nhiệm bảo đảm tính hợp pháp và an toàn pháp lý cho hợp đồng đặt cọc.

>>> Xem thêm: Phí công chứng di chúc có đắt không? Bên nào phải thanh toán?

Kết luận

  • Công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất bắt buộc phải kiểm tra năng lực hành vi của các bên;

  • Đây là nghĩa vụ pháp lý của công chứng viên theo Luật Công chứng;

  • Nếu không kiểm tra đầy đủ, hợp đồng có thể bị vô hiệu và phát sinh trách nhiệm bồi thường;

  • Các bên cần hợp tác, minh bạch để bảo đảm giao dịch an toàn.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Công chứng thỏa thuận chia thừa kế thực hiện như thế nào?

>>> Lệ phí trước bạ nhà đất trước bạ do ai chịu? Được tính như thế nào?

>>> Thủ tục công chứng giấy ủy quyền nhận tiền thực hiện như thế nào?

>>> Đặt cọc mua bán nhà đất nhưng phát sinh tranh chấp lối đi chung

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

  1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
  2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

  • Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
  • Đường dây nóng: 0966.22.7979
  • Email: ccnguyenhue165@gmail.com