Chọn mua chung cư mini: 3 rủi ro mà không phải ai cũng biết
Khi bạn đang xem xét việc mua một căn hộ chung cư mini, có lẽ bạn đã thấy rằng giá cả thường rất hấp dẫn và hợp lý đối với ngân sách của mình. Tuy nhiên, như với bất kỳ quyết định nào trong cuộc sống, việc chọn mua một căn hộ mini cũng đi kèm với những rủi ro cần xem xét. Trong bài viết dưới đây, chúng ta sẽ khám phá 3 rủi ro tiềm ẩn mà ít người biết khi quyết định đầu tư vào loại hình bất động sản này.
Khái niệm về “chung cư mini” không được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật hiện hành, dẫn đến sự đa dạng trong cách giải thích. Một số quan điểm khác nhau đã xuất hiện khi thảo luận về “chung cư mini.”
Trước đây, Phụ lục A của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2012/BXD về phân loại và phân cấp công trình xây dựng đề cập đến chung cư mini như một dạng của nhà chung cư, bên cạnh các loại nhà chung cư khác như chung cư cao tầng, chung cư nhiều tầng, chung cư thấp tầng và chung cư hỗn hợp.
Tại Điều 22 của Quyết định 24/2014/QĐ-UBND, khái niệm “nhà chung cư mini” được định nghĩa như sau:
“Nhà chung cư mini là nhà ở được xây dựng bởi hộ gia đình hoặc cá nhân, có từ hai tầng trở lên, tại mỗi tầng có ít nhất hai căn hộ và mỗi căn hộ được thiết kế và xây dựng theo kiểu khép kín. Các căn hộ này phải có phòng riêng, khu vực bếp riêng, nhà vệ sinh và phòng tắm riêng biệt, với diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ là 30m2, đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở.”
Tuy nhiên, các quy định trên đã hết hiệu lực, và văn bản thay thế không còn đề cập đến chung cư mini.
Theo Điều 46 Luật Nhà ở năm 2014
“nhà ở có từ hai tầng trở lên, mỗi tầng được thiết kế và xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng và phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.”
Tổng hợp lại, hiện nay, “chung cư mini” không được định nghĩa cụ thể trong các văn bản pháp luật, nhưng có thể hiểu đó là một tòa nhà có từ hai tầng trở lên, được chia thành các căn hộ có diện tích nhỏ hơn so với chung cư thông thường. Các căn hộ trong chung cư mini thường được thiết kế và xây dựng theo kiểu khép kín, bao gồm phòng riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng, khu vực bếp riêng,…
2. 3 Rủi ro ít được biết khi mua chung cư mini
Vì hiện tại chưa có sự quy định cụ thể về chung cư mini, hình thức nhà ở này thiếu sự bảo vệ pháp lý rõ ràng, và người mua chung cư mini có thể phải đối mặt với nhiều rủi ro liên quan đến quyền lợi của họ.
Dưới đây là một số rủi ro mà ít người biết đến khi mua chung cư mini:
2.1 Khó khăn trong việc cấp Giấy chứng nhận
Vì không có định nghĩa chính thức về chung cư mini trong pháp luật, việc xác định xem chúng có được coi là một loại chung cư hay là nhà ở riêng lẻ đã gây nên sự mơ hồ về việc cấp Giấy chứng nhận sở hữu.
– Nếu xem xét chung cư mini là một loại chung cư: Theo quy định, xây dựng một chung cư cần phải có giấy phép xây dựng và tuân thủ các quy định về diện tích, quy hoạch chi tiết, và quy hoạch đô thị. Tuy nhiên, chung cư mini thường nằm trong các khu vực hẹp và kín đáo.
Do đó, việc xây dựng những căn chung cư mini này thường không tuân thủ tiêu chuẩn quy hoạch, tiêu chuẩn xây dựng, và các vấn đề liên quan đến văn bản pháp lý như giấy phép xây dựng,… do đó, việc cấp Giấy chứng nhận sở hữu trở nên khó khăn.
– Nếu xem xét chung cư mini là nhà ở riêng lẻ:
Theo quy định tại khoản 2 điều 6 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP:
“Nhà ở riêng lẻ được xây dựng có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30 m2 trở lên và nhà ở này đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư quy định tại khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.”
>>> Tìm hiểu thêm: Di chúc miệng có được pháp luật công nhận không? Cần đáp ứng điều kiện gì?
Tuy nhiên, trên thực tế, rất ít căn hộ chung cư mini đủ điều kiện để nhận được sổ riêng lẻ vì chúng thường xây dựng tại các khu vực hạn chế về diện tích, diện tích sàn, và các tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng. Hơn nữa, nhiều chung cư mini vượt quá số tầng cho phép.
Tóm lại, bất kể xem xét chung cư mini như một loại chung cư hay là nhà ở riêng lẻ, thực tế là việc cấp sổ riêng cho từng căn hộ trong chung cư mini là khó khăn.
2.2 Khó khăn trong mua bán, chuyển nhượng, hoặc tặng chung cư mini
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là một trong những tài liệu quan trọng không thể thiếu khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai và nhà ở.
Thường thì, một tòa chung cư mini chỉ có một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được cấp cho chủ sở hữu của mảnh đất đó. Do đó, nếu người mua chung cư không nhận được việc công nhận quyền sở hữu của căn hộ riêng lẻ và không được cấp sổ hồng, họ sẽ gặp khó khăn khi muốn mua bán, chuyển nhượng hoặc tặng căn hộ. Hợp đồng mua bán căn hộ có thể bị coi là không hợp lệ.
2.3 Tiềm ẩn rủi ro về phòng cháy chữa cháy
Chung cư mini thường xây dựng trong các khu vực dân cư có diện tích nhỏ, dẫn đến việc đảm bảo tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy thường không được thực hiện đầy đủ.
Theo Điều 7 của Nghị định 136/2020/NĐ-CP, các căn nhà ở riêng lẻ có từ 2 tầng trở lên phải tuân thủ các điều kiện về phòng cháy chữa cháy như sau:
– Phải đảm bảo an toàn phòng cháy, chữa cháy khi sử dụng các thiết bị điện, bếp nấu ăn và các nơi thờ cúng
– Để các chất dễ cháy, nổ phải xa nguồn lửa, nguồn nhiệt;
– Chuẩn bị đầy đủ các điều kiện, phương tiện để sẵn sàng chữa cháy như bình cứu hoả…
– Chủ hộ gia đình tổ chức thực hiện và duy trì trong suốt quá trình hoạt động những công việc trên để luôn sẵn sàng phòng cháy, chữa cháy nếu cần…
>>> Tìm hiểu thêm: Công chứng di chúc ở đâu uy tín? Cần chuẩn bị hồ sơ thế nào?
Trên đây là giải đáp về Rủi ro ít ai biết khi mua chung cư mini. Ngoài ra, nếu như bạn đọc còn thắc mắc gì liên quan đến nội dung trên hoặc cần tư vấn các vấn đề pháp lý khác về công chứng và sổ đỏ, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG – GIAO DỊCH
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
Dịch thuật, chứng thực bản dịch các loại văn bản
Công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất
Công chứng văn bản thừa kế, phân chia di sản thừa kế
Công chứng di chúc, lưu giữ, bảo quản di chúc
Công chứng văn bản thỏa thuận về tài sản chung
Công chứng hợp đồng ủy quyền, giấy ủy quyền
Công chứng hợp đồng thế chấp tài sản
Công chứng hợp đồng mua bán Ô tô, Xe máy
Công chứng hợp đồng cho thuê, cho mượn BĐS
Cấp bản sao tài liệu, hợp đồng giao dịch