Sổ đỏ ghi tên hộ gia đình, con có quyền yêu cầu chia đất không?

>>> Xem thêm: Hướng dẫn chi tiết thủ tục mua nhà ở xã hội đối với người lao động tự do năm 2026.

Lưu ý:

• Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành không quy định thuật ngữ “chia đất”. Trong phạm vi bài viết này, chia đất được hiểu là việc chuyển quyền sử dụng đất từ cha mẹ sang con thông qua hình thức tặng cho quyền sử dụng đất kết hợp với thủ tục tách thửa khi đáp ứng đủ điều kiện.
• Nội dung bài viết được phân tích dựa trên quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2024, tập trung vào quyền và nghĩa vụ pháp lý của các thành viên, không xét đến yếu tố tình cảm giữa những người trong gia đình.

1. Quy định về Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình

1.1. Hộ gia đình sử dụng đất được hiểu như thế nào?

Khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 quy định:

“25. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.”

Từ quy định trên, có thể xác định các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ những điều kiện sau:

• Có quan hệ hôn nhân (vợ và chồng), quan hệ huyết thống (cha mẹ đẻ với con đẻ…) hoặc quan hệ nuôi dưỡng (cha mẹ nuôi với con nuôi).
• Cùng sinh sống tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất.
• Có quyền sử dụng đất chung, hình thành từ việc cùng đóng góp, tạo lập quyền sử dụng đất hoặc được tặng cho, thừa kế chung và các căn cứ hợp pháp khác.
• Các điều kiện về quan hệ gia đình, việc cùng sinh sống và quyền sử dụng đất chung phải được xác định tại thời điểm trước ngày 01/8/2024, phù hợp với quy định chuyển tiếp của Luật Đất đai năm 2024.

Như vậy, không phải mọi người có tên trong cùng hộ khẩu hoặc cùng sinh sống trên thửa đất đều đương nhiên có quyền sử dụng đất chung. Việc xác định thành viên có quyền cần căn cứ vào thời điểm hình thành quyền sử dụng đất và hồ sơ pháp lý liên quan.

1.2. Thành viên trong hộ gia đình có những quyền gì đối với đất?

Theo khoản 1 Điều 105 và Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015, quyền sử dụng đất được xác định là quyền tài sản. Đồng thời, điểm a khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ như quyền, nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất.

Theo đó, người sử dụng đất không có quyền sở hữu đất đai mà có quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Quyền sử dụng đất có thể được chuyển giao cho người khác thông qua những hình thức hợp pháp như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế…

>>> Tìm hiểu thêm: Dịch vụ sang tên sổ đỏ trọn gói quận Đống Đa uy tín, hỗ trợ giao sổ tận nhà

Bên cạnh đó, Điều 12 Luật Đất đai năm 2024 xác định:

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Hộ gia đình có thể xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp thông qua việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định.

Do đó, các thành viên có chung quyền sử dụng đất có thể được cấp Giấy chứng nhận theo quy định, hưởng thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất, được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nếu đáp ứng điều kiện, đồng thời thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

2. Chia đất cho các con khi Sổ đỏ đứng tên hộ gia đình như thế nào?

2.1. Trường hợp con có chung quyền sử dụng đất với cha mẹ

– Nếu thửa đất đáp ứng điều kiện tách thửa

Theo điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, nếu quyền sử dụng đất của hộ gia đình có thể phân chia theo phần cho từng thành viên và thành viên muốn thực hiện quyền đối với phần đất của mình thì phải thực hiện các thủ tục theo quy định, bao gồm:

• Thực hiện thủ tục tách thửa đất.
• Đăng ký biến động đất đai theo quy định.
• Thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với phần đất được tách khi đáp ứng điều kiện.

Sau khi hoàn thành các thủ tục cần thiết, thành viên có thể thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với phần quyền sử dụng đất thuộc về mình.

Ngược lại, nếu quyền sử dụng đất không thể phân chia theo phần thì các thành viên phải cùng thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên, để được tách thửa, thửa đất phải đáp ứng các điều kiện về diện tích tối thiểu, kích thước cạnh, lối đi và những yêu cầu khác theo Luật Đất đai năm 2024 cùng quy định do địa phương ban hành.

Như vậy, nếu hộ gia đình chỉ có một thửa đất nhưng diện tích đủ điều kiện tách thửa, đồng thời người con có chung quyền sử dụng đất với cha mẹ, người con có thể yêu cầu thực hiện thủ tục phân chia phần quyền của mình và đăng ký quyền sử dụng đất đối với phần đất được tách theo quy định.

– Nếu thửa đất không đáp ứng điều kiện tách thửa

Trong trường hợp thửa đất không đủ điều kiện tách thửa, các thành viên không thể thực hiện việc tách thửa trái với quy định để chia đất cho con.

Khi đó, việc chuyển quyền sử dụng đất cần căn cứ vào quyền của các thành viên và phương án giao dịch phù hợp với quy định pháp luật. Nếu cha mẹ là những người có quyền đối với toàn bộ thửa đất, cha mẹ có thể xem xét tặng cho toàn bộ thửa đất cho con nếu đáp ứng các điều kiện liên quan. Trường hợp đất thuộc quyền sử dụng chung của nhiều thành viên, việc định đoạt phải tuân thủ quy định về quyền sử dụng đất chung, không thể mặc nhiên coi cha mẹ có quyền tặng cho toàn bộ đất mà không cần sự đồng ý của những người có quyền liên quan.

2.2. Trường hợp con không có chung quyền sử dụng đất với cha mẹ

Nếu người con không có chung quyền sử dụng đất với cha mẹ thì người con không có quyền yêu cầu phân chia thửa đất chỉ vì là thành viên trong gia đình hoặc đang sinh sống trên đất.

Trong trường hợp này, nếu quyền sử dụng đất thuộc về cha mẹ thì cha mẹ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định pháp luật, bao gồm chuyển nhượng, tặng cho hoặc thực hiện các giao dịch hợp pháp khác mà không phải phụ thuộc vào ý kiến của người con chỉ vì quan hệ cha mẹ và con.

Do đó, việc cha mẹ có đồng ý tặng cho một phần hoặc toàn bộ thửa đất cho con hay không phụ thuộc vào ý chí của cha mẹ và các điều kiện pháp lý liên quan. Người con không có quyền tự yêu cầu chia đất nếu không có căn cứ xác lập quyền sử dụng đất của mình.

Kết luận

Việc chia đất cho các con khi Sổ đỏ đứng tên hộ gia đình cần căn cứ vào quyền sử dụng đất thực tế của từng thành viên và điều kiện tách thửa theo quy định. Cụ thể:

1. Hộ gia đình chỉ có một thửa đất và đủ điều kiện tách thửa: Người con chỉ có thể yêu cầu phân chia phần quyền sử dụng đất của mình nếu có căn cứ xác định mình là người có chung quyền sử dụng đất với cha mẹ.
2. Thửa đất đủ điều kiện tách thửa nhưng thuộc quyền sử dụng của cha mẹ: Việc tặng cho hoặc chuyển giao đất cho con phụ thuộc vào ý chí của cha mẹ; người con không có quyền yêu cầu chia đất nếu không có quyền sử dụng đất chung.
3. Hộ gia đình có nhiều thửa đất: Các thành viên có thể thỏa thuận phương án phân chia hoặc tặng cho phù hợp với quyền sử dụng đất của từng người. Việc mỗi người con được nhận một thửa riêng có thể thuận tiện hơn, nhưng vẫn phải đáp ứng các điều kiện pháp luật và thủ tục đăng ký cần thiết.

>>> Tìm hiểu thêm: Kiểm tra sổ đỏ thật giả ở đâu uy tín? Có thể tự làm tại nhà không?