Hướng dẫn cách chia thừa kế khi Sổ đỏ đứng tên hộ gia đình

1. Xác định di sản khi Sổ đỏ đứng tên hộ gia đình

* Điều kiện để Sổ đỏ đứng tên hộ gia đình

Theo khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024, hộ gia đình sử dụng đất được xác định là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

>>> Xem thêm: Mua bán nhà đất trên toàn quốc tháng 9/2026.

Theo quy định trên, để xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất trong hộ gia đình, cần xem xét những điều kiện cơ bản sau:

– Điều kiện 1: Các thành viên có quan hệ hôn nhân (vợ và chồng), quan hệ huyết thống (cha mẹ đẻ với con đẻ, ông bà nội với cháu nội, ông bà ngoại với cháu ngoại…) hoặc quan hệ nuôi dưỡng (cha mẹ nuôi với con nuôi).

– Điều kiện 2: Các thành viên phải cùng sinh sống tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất, chẳng hạn như nhận chuyển nhượng, được tặng cho hoặc nhận thừa kế quyền sử dụng đất.

– Điều kiện 3: Các thành viên có quyền sử dụng đất chung, có thể hình thành từ việc cùng đóng góp tiền bạc, công sức để tạo lập quyền sử dụng đất hoặc được tặng cho, thừa kế chung theo quy định pháp luật.

Lưu ý: Trên thực tế, việc xác định các thành viên cùng đóng góp, tạo lập quyền sử dụng đất không phải lúc nào cũng dễ dàng. Trong nhiều trường hợp, cần xem xét hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, giấy tờ về nguồn gốc đất và các chứng cứ liên quan để xác định quyền của từng người. Việc Sổ đỏ ghi “hộ ông” hoặc “hộ bà” không đồng nghĩa với việc tất cả thành viên có tên trong hộ khẩu tại thời điểm đó đều đương nhiên có quyền sử dụng đất chung. Trước đây, một số địa phương cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình mà việc xác định thành viên có chung quyền sử dụng đất chưa đầy đủ, dẫn đến khó khăn khi giải quyết thừa kế.

* Xác định di sản để chia thừa kế

• Ý nghĩa của việc xác định di sản: Khi quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của nhiều thành viên trong hộ gia đình, việc xác định chính xác phần quyền của người đã mất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Đây là cơ sở để xác định khối di sản được đưa ra phân chia, phần tài sản mà từng người thừa kế được nhận cũng như phạm vi thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại.
• Cách xác định di sản: Tùy từng trường hợp, việc xác định phần quyền sử dụng đất của người chết có thể đơn giản hoặc phức tạp. Để xác định đúng phần di sản, cần xem xét các điều kiện về quan hệ giữa các thành viên, thời điểm hình thành quyền sử dụng đất chung và căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất của từng người. Không thể mặc nhiên coi toàn bộ diện tích đất ghi trên Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình là di sản của người đã mất.

2. Chia thừa kế nhà đất theo di chúc

2.1. Hình thức của di chúc

Theo Điều 627 và Điều 628 Bộ luật Dân sự năm 2015, di chúc có thể được lập bằng văn bản hoặc bằng miệng trong những trường hợp luật định.

Trong đó, di chúc bằng văn bản bao gồm các hình thức sau:

• Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng.
• Di chúc bằng văn bản có người làm chứng.
• Di chúc bằng văn bản có công chứng.
• Di chúc bằng văn bản có chứng thực.

Đối với di chúc miệng, Điều 629 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định rằng khi tính mạng một người bị cái chết đe dọa và không thể lập di chúc bằng văn bản thì người đó có thể lập di chúc miệng.

Sau 03 tháng kể từ thời điểm lập di chúc miệng, nếu người lập di chúc vẫn còn sống, minh mẫn và sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị hủy bỏ.

>>> Xem thêm: Có thể tra cứu lịch làm việc của văn phòng công chứng gần nhất tại Hà Nội tại đâu?

2.2. Điều kiện để di chúc hợp pháp

Căn cứ Điều 630 Bộ luật Dân sự năm 2015, một di chúc được coi là hợp pháp khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định, bao gồm:

• Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt tại thời điểm lập di chúc; không bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép.
• Nội dung di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc phù hợp với quy định pháp luật.

Ngoài ra, đối với từng hình thức di chúc cụ thể, pháp luật còn quy định những yêu cầu riêng về người làm chứng, chữ ký, việc công chứng, chứng thực hoặc điều kiện có hiệu lực. Vì vậy, khi lập di chúc để định đoạt phần quyền sử dụng đất thuộc hộ gia đình, người lập di chúc cần xác định đúng phần tài sản thuộc quyền của mình và tuân thủ các điều kiện luật định.

2.3. Cách chia thừa kế theo di chúc

Theo khoản 2 Điều 626 Bộ luật Dân sự năm 2015, người lập di chúc có quyền phân định phần di sản cho từng người thừa kế. Do đó, nếu di chúc hợp pháp, việc phân chia di sản được thực hiện theo ý chí của người để lại tài sản, trong phạm vi quyền định đoạt hợp pháp của họ.

Lưu ý: Một số người vẫn được hưởng thừa kế dù không được chỉ định trong di chúc.

Khoản 1 Điều 644 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ được hưởng phần ít hơn hai phần ba suất đó:

“a) Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;

b) Con thành niên mà không có khả năng lao động.”

Theo đó, con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng và con đã thành niên nhưng không có khả năng lao động của người chết vẫn có thể được hưởng phần di sản bắt buộc theo quy định, kể cả khi di chúc không chỉ định cho họ hưởng thừa kế hoặc phần được hưởng thấp hơn mức luật định.

Quy định này không áp dụng đối với người từ chối nhận di sản theo quy định pháp luật hoặc người không có quyền hưởng di sản.

3. Chia thừa kế nhà đất theo pháp luật

3.1. Các trường hợp chia thừa kế nhà đất theo pháp luật

Theo khoản 1 Điều 650 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong những trường hợp sau:

• Người chết không để lại di chúc.
• Di chúc không hợp pháp.
• Người được chỉ định hưởng thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại tại thời điểm mở thừa kế.
• Người được chỉ định hưởng di sản không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Ngoài các trường hợp trên, thừa kế theo pháp luật còn được áp dụng đối với những phần di sản là quyền sử dụng đất sau đây:

• Phần di sản không được người lập di chúc định đoạt.
• Phần di sản có liên quan đến phần nội dung di chúc không có hiệu lực pháp luật.
• Phần di sản liên quan đến người được chỉ định hưởng thừa kế nhưng người đó không có quyền hưởng di sản, từ chối nhận di sản, chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; hoặc liên quan đến cơ quan, tổ chức được hưởng di sản nhưng không còn tồn tại tại thời điểm mở thừa kế.

3.2. Những ai được hưởng thừa kế theo pháp luật?

Căn cứ Điều 649 và Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015, người được hưởng thừa kế theo pháp luật phải thuộc diện thừa kế và hàng thừa kế theo quy định.

– Diện thừa kế: Là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng với người để lại di sản. Đối với quan hệ nuôi con nuôi, việc xác định cần căn cứ vào quy định pháp luật về nuôi con nuôi và giấy tờ hợp pháp có liên quan, không chỉ dựa vào việc tự nhận là con nuôi trong thực tế.

– Hàng thừa kế: Theo khoản 1 Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015, các hàng thừa kế được xác định theo thứ tự như sau:

“a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.”

Lưu ý: Theo khoản 3 Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015, những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng di sản nếu không còn người nào ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản theo quy định.

3.3. Những người cùng hàng thừa kế được hưởng phần di sản bằng nhau

Khoản 2 Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.”

Theo nguyên tắc này, nếu quyền sử dụng đất được chia thừa kế theo pháp luật thì những người thuộc cùng hàng thừa kế được hưởng phần di sản bằng nhau, trừ trường hợp có căn cứ pháp lý khác làm thay đổi phần được hưởng.

Trên thực tế, hàng thừa kế thứ nhất thường là nhóm được xem xét trước tiên khi chia di sản. Chỉ khi không còn người thừa kế nào ở hàng thứ nhất đáp ứng điều kiện hưởng di sản thì những người thuộc hàng thừa kế tiếp theo mới được xem xét theo quy định.

Kết luận: Chia thừa kế khi Sổ đỏ đứng tên hộ gia đình có điểm khác biệt quan trọng so với trường hợp nhà đất là tài sản riêng của người chết hoặc tài sản chung của vợ chồng. Trước khi phân chia, cần xác định những ai có chung quyền sử dụng đất và phần quyền thuộc về người đã mất. Chỉ phần tài sản thuộc quyền của người chết mới được xác định là di sản để chia theo di chúc hoặc theo pháp luật.

>>> Xem thêm: Lệ phí trước bạ được tính như thế nào? Những trường hợp nào được miễn các loại thuế phí khi làm dịch vụ sang tên sổ đỏ nhanh?