Hợp đồng đặt cọc nhà đất có cần ghi rõ trách nhiệm công chứng hợp đồng chính?

Trong nhiều giao dịch mua bán nhà đất, các bên đã ký hợp đồng đặt cọc nhưng lại không ghi rõ trách nhiệm công chứng hợp đồng chính sau đặt cọc, dẫn đến tranh chấp khi một bên né tránh, trì hoãn hoặc từ chối đi công chứng hợp đồng mua bán. Vậy pháp luật có bắt buộc phải ghi rõ nội dung này không? Nếu không ghi thì rủi ro pháp lý thuộc về ai? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết trên cơ sở quy định pháp luật hiện hành.

>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng có làm việc ngoài giờ hành chính hay không?

1. Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất – yêu cầu bắt buộc theo pháp luật. Có cần ghi rõ trách nhiệm công chứng hợp đồng chính

1.1. Hợp đồng mua bán nhà đất phải được công chứng

Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định.

➡️ Như vậy, công chứng hợp đồng mua bán nhà đất là điều kiện bắt buộc để hợp đồng chính có hiệu lực pháp luật.

1.2. Vai trò của hợp đồng đặt cọc đối với việc công chứng hợp đồng chính

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc nhằm:

• Bảo đảm giao kết hợp đồng;

• Bảo đảm thực hiện hợp đồng.

➡️ Vì hợp đồng mua bán nhà đất bắt buộc công chứng, nên việc xác định rõ trách nhiệm công chứng hợp đồng chính sau đặt cọc có ý nghĩa quyết định trong việc ràng buộc nghĩa vụ các bên.

2. Hợp đồng đặt cọc nhà đất có cần ghi rõ trách nhiệm công chứng hợp đồng chính không?

2.1. Pháp luật có bắt buộc phải ghi không?

Hiện nay, pháp luật không có quy định bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ:

• Bên nào chịu trách nhiệm đi công chứng;

• Thời hạn công chứng hợp đồng mua bán.

Tuy nhiên, theo nguyên tắc tự do thỏa thuận tại Điều 3 và Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015, các bên:

• Được quyền thỏa thuận nội dung hợp đồng;

• Được quyền phân định nghĩa vụ cụ thể.

➡️ Do đó, không bắt buộc nhưng rất cần thiết phải ghi rõ trách nhiệm công chứng hợp đồng chính sau đặt cọc.

2.2. Hệ quả khi không ghi rõ trách nhiệm công chứng

Khi hợp đồng đặt cọc không ghi rõ trách nhiệm công chứng hợp đồng chính, thường phát sinh các tranh chấp:

• Hai bên đùn đẩy trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ;

• Bên bán không đi công chứng dù đã nhận cọc;

• Bên mua cho rằng chưa đủ điều kiện công chứng.

➡️ Việc xác định bên vi phạm nghĩa vụ đặt cọc trở nên khó khăn.

>>> Xem thêm: Dịch vụ làm sổ đỏ, uy tín, cam kết không phát sinh chi phí bất hợp lý

3. Trách nhiệm công chứng hợp đồng chính sau đặt cọc thuộc về ai?

3.1. Trách nhiệm phối hợp của cả hai bên

Về nguyên tắc, công chứng hợp đồng mua bán nhà đất cần:

• Bên bán: chuẩn bị hồ sơ pháp lý nhà đất, giấy tờ nhân thân;

• Bên mua: chuẩn bị tiền, giấy tờ nhân thân, phối hợp ký kết.

➡️ Nếu không có thỏa thuận khác, cả hai bên đều có nghĩa vụ phối hợp công chứng.

3.2. Trường hợp hợp đồng đặt cọc có quy định cụ thể

Nếu hợp đồng đặt cọc ghi rõ:

• Thời hạn phải đi công chứng;

• Bên nào chủ trì việc công chứng;

• Hậu quả pháp lý nếu không thực hiện;

➡️ Đây là căn cứ trực tiếp để xác định trách nhiệm công chứng hợp đồng chính sau đặt cọc và áp dụng phạt cọc theo Điều 328 BLDS 2015.

4. Không thực hiện trách nhiệm công chứng hợp đồng chính sau đặt cọc có bị phạt cọc không?

4.1. Trường hợp lỗi thuộc về bên bán

Nếu hợp đồng đặt cọc đã ghi rõ:

• Thời hạn công chứng;

• Bên bán có trách nhiệm đi công chứng;

Nhưng bên bán:

• Không cung cấp hồ sơ;

• Né tránh ký hợp đồng mua bán;

➡️ Bị xác định là từ chối giao kết hợp đồng, phải:

• Trả lại tiền cọc;

• Bồi thường một khoản tương đương tiền cọc (khoản 2 Điều 328 BLDS 2015).

4.2. Trường hợp lỗi thuộc về bên mua

Ngược lại, nếu bên mua:

• Không đến công chứng đúng hạn;

• Không chuẩn bị đủ tiền;

• Tự ý kéo dài thời gian công chứng;

➡️ Có thể bị mất tiền cọc theo Điều 328 BLDS 2015.

5. Ví dụ minh họa thực tế về trách nhiệm công chứng hợp đồng chính

5.1. Không ghi rõ trách nhiệm công chứng – tranh chấp kéo dài

Anh A đặt cọc 300 triệu đồng mua nhà của chị B. Hợp đồng đặt cọc không ghi rõ thời hạn và trách nhiệm công chứng hợp đồng chính. Sau đó, chị B trì hoãn đi công chứng với lý do chưa sắp xếp được hồ sơ.

➡️ Khi tranh chấp phát sinh, Tòa án gặp khó khăn trong việc xác định bên vi phạm, không áp dụng phạt cọc mà chỉ buộc hoàn trả tiền cọc.

>>> Xem thêm: Dịch vụ công chứng lấy ngay tại văn phòng công chứng Hà Nội

5.2. Ghi rõ trách nhiệm công chứng – áp dụng phạt cọc

Chị C đặt cọc mua đất của anh D, hợp đồng ghi rõ:

• Trong 30 ngày kể từ ngày đặt cọc phải công chứng hợp đồng mua bán;

• Bên bán chịu trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ và đi công chứng.

Anh D không thực hiện đúng cam kết.

➡️ Tòa án xác định anh D vi phạm trách nhiệm công chứng hợp đồng chính sau đặt cọc, buộc:

• Trả lại tiền cọc;

• Bồi thường gấp đôi tiền cọc.

6. Cách soạn thảo điều khoản trách nhiệm công chứng trong hợp đồng đặt cọc

6.1. Nội dung nên ghi rõ về trách nhiệm công chứng hợp đồng chính

Hợp đồng đặt cọc nên quy định cụ thể:

• Thời hạn công chứng hợp đồng mua bán;

• Văn phòng công chứng dự kiến;

• Trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ của từng bên;

• Hậu quả pháp lý nếu không đi công chứng đúng hạn.

6.2. Gắn trách nhiệm công chứng với chế tài rõ ràng

Nên ghi rõ:

• Không đi công chứng đúng hạn được xem là vi phạm nghĩa vụ đặt cọc;

• Áp dụng phạt cọc hoặc bồi thường tương ứng.

>>> Xem thêm: Công chứng thỏa thuận chia thừa kế thực hiện như thế nào?

Kết luận

• Pháp luật không bắt buộc nhưng nên ghi rõ trách nhiệm công chứng hợp đồng chính sau đặt cọc;

• Việc ghi rõ giúp xác định chính xác bên vi phạm khi xảy ra tranh chấp;

• Là căn cứ quan trọng để áp dụng phạt cọc theo Bộ luật Dân sự;

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Công chứng thỏa thuận chia thừa kế thực hiện như thế nào?

>>> Lệ phí trước bạ nhà đất trước bạ do ai chịu? Được tính như thế nào?

>>> Thủ tục công chứng giấy ủy quyền nhận tiền thực hiện như thế nào?

>>> Đặt cọc mua bán nhà đất nhưng phát sinh tranh chấp lối đi chung

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
• Đường dây nóng: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com