Cấp phép xây dựng trên đất quy hoạch: Điều kiện và lưu ý
Khi người dân hoặc doanh nghiệp có nhu cầu xây dựng trên đất thuộc diện quy hoạch, vấn đề được quan tâm nhất chính là có được cấp phép đất quy hoạch hay không. Thực tế, pháp luật quy định khá chặt chẽ đối với việc cấp phép xây dựng trên loại đất này nhằm đảm bảo tính đồng bộ của quy hoạch đô thị và hạ tầng.
>>> Xem thêm: Địa chỉ văn phòng công chứng gần nhất, phục vụ tận tình, chuyên nghiệp
1. Cơ sở pháp lý về cấp phép đất quy hoạch 📚
Các quy định liên quan đến cấp phép đất quy hoạch được căn cứ tại:
Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020).
Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi bổ sung theo Luật Đất đai 2024).
Nghị định 15/2021/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
Thông tư 15/2016/TT-BXD hướng dẫn chi tiết cấp giấy phép xây dựng.
👉 Theo Điều 94 Luật Xây dựng 2014, công trình xây dựng trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt sẽ chỉ được cấp phép tạm hoặc phải phù hợp với quy hoạch đã duyệt.
2. Điều kiện để được cấp phép đất quy hoạch ✅
Để được xem xét cấp phép đất quy hoạch, chủ đầu tư cần đáp ứng các điều kiện sau:
2.1 Công trình phù hợp với quy hoạch chi tiết 🏗️
Công trình phải phù hợp với quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Nếu xây dựng trái với định hướng quy hoạch thì sẽ không được cấp phép.
2.2 Có thể được cấp phép xây dựng tạm ⏳
Trường hợp khu đất đã có quyết định thu hồi hoặc nằm trong khu vực quy hoạch nhưng chưa thực hiện, cơ quan quản lý có thể cấp giấy phép xây dựng tạm. Tuy nhiên, khi Nhà nước thực hiện quy hoạch, chủ đầu tư phải tự tháo dỡ công trình và không được bồi thường.
2.3 Hồ sơ đất và hồ sơ xây dựng hợp pháp 📑
Người xin cấp phép phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, hồ sơ thiết kế và các giấy tờ liên quan đầy đủ theo Điều 95, 96 Luật Xây dựng.
💡 Ví dụ minh họa: Anh C tại quận Hoàng Mai – Hà Nội có thửa đất nằm trong diện quy hoạch mở rộng đường. Anh vẫn được UBND quận cấp giấy phép xây dựng tạm cho căn nhà cấp 4. Tuy nhiên, trong giấy phép ghi rõ: khi Nhà nước triển khai dự án, anh phải tháo dỡ công trình mà không được bồi thường phần xây dựng.
Quy trình thực hiện thủ tục cấp phép đất quy hoạch tương tự như xin cấp giấy phép xây dựng thông thường, gồm 3 bước:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ gồm đơn đề nghị cấp phép, sổ đỏ, bản vẽ thiết kế, văn bản cam kết tháo dỡ (nếu xin phép tạm).
Bước 2: Nộp hồ sơ tại UBND quận/huyện hoặc Sở Xây dựng (tùy loại công trình).
Bước 3: Thẩm định và cấp giấy phép. Thời gian xử lý theo Điều 102 Luật Xây dựng là 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ và 30 ngày đối với công trình quy mô lớn.
4. Lưu ý quan trọng khi xin cấp phép đất quy hoạch ⚠️
Giấy phép xây dựng tạm không phải là giấy phép lâu dài.
Chủ đầu tư cần nắm rõ rủi ro phải tháo dỡ công trình khi quy hoạch được triển khai.
Khi xây dựng tạm, chỉ được phép xây dựng ở quy mô nhỏ, không ảnh hưởng đến hạ tầng chung.
Không nên đầu tư số vốn lớn vào công trình trên đất quy hoạch vì nguy cơ mất trắng khi Nhà nước thu hồi.
5. Câu hỏi thường gặp về cấp phép đất quy hoạch ❓
5.1 Đất nằm trong quy hoạch có được cấp giấy phép xây dựng lâu dài không?
📌 Không. Thông thường chỉ được cấp giấy phép xây dựng tạm cho đến khi quy hoạch được triển khai.
5.2 Có được bồi thường công trình trên đất quy hoạch khi Nhà nước thu hồi không?
✅ Nếu công trình xây dựng đúng phép tạm thì sẽ không được bồi thường phần xây dựng, chỉ được bồi thường về quyền sử dụng đất.
5.3 Hồ sơ xin cấp phép đất quy hoạch khác gì so với hồ sơ thông thường?
📌 Cơ bản giống hồ sơ xây dựng thông thường, nhưng cần bổ sung cam kết tự tháo dỡ khi Nhà nước thực hiện quy hoạch.
Xin cấp phép đất quy hoạch là thủ tục phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Chủ đầu tư cần xác định rõ loại đất, mục đích sử dụng và tính chất quy hoạch để quyết định có nên xây dựng hay không. Nếu chỉ được cấp phép tạm, cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đầu tư nhằm tránh thiệt hại kinh tế khi quy hoạch được triển khai.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy:Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
