Những trường hợp nào phải thực hiện tách thửa Sổ đỏ?

1. Những trường hợp nào phải thực hiện tách thửa Sổ đỏ?

Căn cứ Điều 27 và khoản 4 Điều 46 Luật Đất đai năm 2024, việc tách thửa Sổ đỏ được thực hiện trong một số trường hợp sau:

• Các thành viên thuộc nhóm người sử dụng đất có quyền sử dụng đất chung theo phần và có nhu cầu thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình.
• Trường hợp bán tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng, nếu đáp ứng đủ điều kiện tách thửa thì có thể thực hiện tách thửa để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (gọi chung là Sổ đỏ).

>>> Xem thêm: Dịch vụ công chứng di chúc tại nhà – miễn phí kí với người ốm đau, bệnh tật, không đi lại được.

2. Điều kiện tách thửa Sổ đỏ mới nhất

Theo Điều 220 Luật Đất đai năm 2024, việc tách thửa đất phải đáp ứng các điều kiện cơ bản dưới đây:

• Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật.
• Thửa đất vẫn còn thời hạn sử dụng đất.
• Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Nếu thửa đất có tranh chấp nhưng xác định được phần diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích còn lại không có tranh chấp vẫn có thể được xem xét tách thửa theo quy định.

• Bảo đảm có lối đi, kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, đồng thời đáp ứng hợp lý yêu cầu về cấp nước, thoát nước và các nhu cầu thiết yếu khác. Trường hợp dành một phần diện tích đất ở để làm lối đi khi tách thửa thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích được sử dụng làm lối đi đó.
• Các thửa đất hình thành sau khi tách phải đáp ứng diện tích tối thiểu đối với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh. Nếu diện tích thửa đất sau khi tách nhỏ hơn mức tối thiểu thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề theo quy định.

Đặc biệt, không được thực hiện tách thửa trong trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án mà việc phân chia không đáp ứng điều kiện, diện tích và kích thước tối thiểu theo quy định pháp luật.

3. Trình tự, thủ tục tách Sổ đỏ

Theo Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, chậm nhất đến ngày 01/7/2026, UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai theo hướng cắt giảm và đơn giản hóa thủ tục. Vì vậy, người dân cần căn cứ quy định được áp dụng tại địa phương nơi có đất để thực hiện thủ tục tách Sổ đỏ.

Chẳng hạn, tại Hà Nội, UBND thành phố đã ban hành Quyết định 1102/QĐ-TTPVHCC công bố thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn. Theo đó, thủ tục tách Sổ đỏ được thực hiện qua các bước sau:

>>> Xem thêm: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất được thực hiện qua mấy bước?

– Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đề nghị tách thửa

Người sử dụng đất cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Đơn đề nghị tách thửa đất theo Mẫu số 21 ban hành kèm theo Quyết định 1102.
• 02 bản vẽ tách thửa đất được lập theo Mẫu số 22 ban hành kèm theo Quyết định 1102.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp.
• Văn bản của cơ quan có thẩm quyền thể hiện nội dung liên quan đến việc tách thửa đất, nếu có.
• Văn bản ủy quyền trong trường hợp người sử dụng đất thực hiện thủ tục thông qua người đại diện.

– Bước 2: Nộp hồ sơ đến cơ quan tiếp nhận

Sau khi hoàn thiện hồ sơ, người có nhu cầu tách thửa có thể lựa chọn một trong những phương thức nộp sau:

• Nộp trực tiếp tại Chi nhánh thuộc Trung tâm Phục vụ hành chính công thành phố Hà Nội.
• Nộp trực tuyến thông qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia tại địa chỉ: https://dichvucong.gov.vn.
• Gửi hồ sơ qua dịch vụ bưu chính công ích, thuê dịch vụ của doanh nghiệp, cá nhân hoặc ủy quyền cho người khác thực hiện.

Khi nộp hồ sơ, người yêu cầu có thể lựa chọn nộp bản sao giấy tờ kèm bản chính để đối chiếu, nộp bản chính hoặc nộp bản sao đã được công chứng, chứng thực theo quy định. Đối với hồ sơ trực tuyến, giấy tờ phải được số hóa từ bản chính hoặc bản sao đã được công chứng, chứng thực theo yêu cầu áp dụng.

Cơ quan chuyên môn thực hiện giải quyết thủ tục tách thửa là Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai có thẩm quyền.

– Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền giải quyết hồ sơ

Sau khi tiếp nhận, Trung tâm Phục vụ hành chính công kiểm tra thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ, hẹn trả kết quả. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, cơ quan tiếp nhận sẽ trả lại kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện để người nộp sửa đổi, bổ sung theo quy định.

Trường hợp hồ sơ hợp lệ, hồ sơ được chuyển đến Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai để xử lý. Thời gian thực hiện việc xác minh điều kiện và xác định nghĩa vụ liên quan (nếu có) là 12 ngày làm việc theo quy định được nêu trong thủ tục hành chính tại Hà Nội.

Thời gian giải quyết thủ tục không bao gồm thời gian cơ quan có thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai và thời gian người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định.

>>> Xem thêm: Tìm các văn phòng công chứng thực hiện dịch vụ sang tên sổ đỏ nhanh, giao ngay trong ngày.