Vi bằng và Công chứng: Chọn cái nào cho giao dịch nhà đất?
Trong thực tế, nhiều người khi thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc nhà ở thường băn khoăn giữa việc lập vi bằng và công chứng. Không ít trường hợp do hiểu sai giá trị pháp lý của vi bằng dẫn đến tranh chấp, thậm chí mất trắng tài sản. Bài viết này sẽ phân tích căn cứ pháp lý, so sánh hai hình thức và đưa ra lời khuyên để bạn đọc lựa chọn đúng, theo quy định pháp luật mới nhất.
1. Căn cứ pháp lý về vi bằng và công chứng trong giao dịch nhà đất
1.1. Vi bằng nhà đất theo quy định pháp luật
Theo Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi có thật mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến. Tuy nhiên, Khoản 4 Điều 37 Nghị định này quy định rõ: vi bằng không thay thế công chứng, chứng thực và các văn bản hành chính khác. Điều này có nghĩa là vi bằng chỉ có giá trị chứng cứ, không làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất.
1.2. Công chứng nhà đất theo luật mới nhất
Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Điều 122 Luật Nhà ở 2014, hợp đồng chuyển nhượng, mua bán, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Hình thức công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng giúp hợp đồng có giá trị pháp lý làm căn cứ để đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai.
2. Phân biệt vi bằng nhà đất và công chứng nhà đất
2.1. Giá trị pháp lý
Vi bằng nhà đất: chỉ có giá trị chứng cứ chứng minh sự kiện (ví dụ: việc giao nhận tiền, việc bàn giao giấy tờ). Không tạo lập quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất.
Công chứng nhà đất: hợp đồng công chứng có giá trị pháp lý bắt buộc để sang tên, chuyển nhượng, bảo đảm quyền lợi cho các bên.
2.2. Cơ quan có thẩm quyền
Vi bằng: do Thừa phát lại tại Văn phòng Thừa phát lại lập.
Công chứng: do Công chứng viên tại các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện.
2.3. Rủi ro khi chỉ lập vi bằng trong giao dịch nhà đất
Nếu chỉ lập vi bằng khi mua bán đất mà không công chứng, hợp đồng sẽ bị coi là vô hiệu. Người mua sẽ không thể sang tên trên sổ đỏ và đối mặt với nguy cơ mất tiền, mất tài sản.
Ví dụ thực tế: Năm 2022 tại TP.HCM, nhiều người dân mua bán đất nền bằng vi bằng lập tại Văn phòng Thừa phát lại. Khi xảy ra tranh chấp, Tòa án tuyên vi bằng chỉ có giá trị chứng cứ về việc giao nhận tiền, không chứng minh quyền sở hữu. Người mua không thể đứng tên sổ đỏ, dẫn đến thiệt hại hàng trăm triệu đồng.
3. Khi nào nên lập vi bằng nhà đất? Vi bằng và công chứng
Vi bằng không dùng để thay thế công chứng, nhưng có thể hỗ trợ trong một số trường hợp:
Ghi nhận việc giao nhận tiền đặt cọc khi mua bán nhà đất.
Ghi nhận hiện trạng nhà đất trước khi bàn giao, tránh tranh chấp về hư hỏng, diện tích.
Ghi nhận hành vi vi phạm hợp đồng thuê nhà, mượn nhà.
Như vậy, vi bằng chỉ mang tính bổ trợ, giúp tăng thêm chứng cứ, chứ không thay thế hợp đồng công chứng.
4. Khi nào bắt buộc phải công chứng nhà đất? Vi bằng và công chứng
Theo quy định, công chứng là điều kiện bắt buộc trong các giao dịch liên quan đến nhà đất sau:
Mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tặng cho quyền sử dụng đất, nhà ở.
Thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở để vay vốn.
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nhà ở.
Chỉ khi hợp đồng được công chứng, các bên mới có thể làm thủ tục sang tên, đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ví dụ minh họa: Anh B mua đất của chị C. Hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng tại Văn phòng công chứng. Sau đó, anh B nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai và được cấp sổ đỏ mang tên mình. Đây là quy trình đúng pháp luật.
>>> Xem thêm: Lời khuyên từ chuyên gia: Đừng nhầm giữa công chứng và Công chứng vi bằng.
5. Nên chọn vi bằng hay công chứng trong giao dịch nhà đất?Vi bằng và công chứng
Nếu chỉ muốn ghi nhận sự kiện, hành vi phụ trợ (ví dụ: đặt cọc, bàn giao nhà đất), có thể lập vi bằng.
Nếu muốn mua bán, chuyển nhượng, sang tên quyền sử dụng đất, bắt buộc phải công chứng.
Sự kết hợp cả hai hình thức trong một số trường hợp sẽ giúp bảo vệ quyền lợi tối đa: dùng vi bằng để ghi nhận giao nhận tiền đặt cọc và dùng công chứng để hợp thức hóa hợp đồng mua bán.
Kết luận
Qua phân tích có thể thấy, vi bằng nhà đất chỉ có giá trị chứng cứ, không thay thế cho công chứng nhà đất. Đối với các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế chấp bất động sản, công chứng là thủ tục bắt buộc để bảo đảm quyền lợi pháp lý của các bên. Việc hiểu rõ sự khác biệt này sẽ giúp người dân tránh rủi ro, chọn đúng phương thức khi tham gia các giao dịch liên quan đến nhà đất.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy:Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
