Đất bị quy hoạch: quyền lợi của người sử dụng đất

Trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, không ít người dân gặp phải tình trạng đất bị quy hoạch, dẫn đến băn khoăn về quyền lợi, khả năng sử dụng, chuyển nhượng, xây dựng hay thậm chí là cấp sổ đỏ. Hiểu rõ quyền và nghĩa vụ khi đất bị quy hoạch là cần thiết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp, tránh rủi ro pháp lý và lên kế hoạch sử dụng đất một cách hợp lý. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết quyền lợi của người sử dụng đất khi đất bị quy hoạch, dựa trên Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn mới nhất, đồng thời cung cấp ví dụ minh họa thực tế để người đọc nắm rõ tình hình.

>>> Xem thêm: Giải pháp công chứng nhà đất an toàn tại văn phòng công chứng.

1. Đất bị quy hoạch là gì?

Đất bị quy hoạch là đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đưa vào bản đồ quy hoạch sử dụng đất, trong đó xác định mục đích sử dụng trong tương lai (như đất xây dựng đường, khu dân cư, công trình công cộng, trường học, khu công nghiệp…).

Căn cứ pháp lý:

Điều 3 Luật Đất đai 2024: Định nghĩa quyền sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất.
Điều 49 Luật Đất đai 2024: Quy định về kế hoạch sử dụng đất hàng năm và quyền của người sử dụng đất khi đất nằm trong quy hoạch.

2. Quyền lợi của người sử dụng đất khi đất bị quy hoạch

2.1. Quyền tiếp tục sử dụng đất

Theo Điều 49 Luật Đất đai 2024:

Nếu đất đã có quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, người sử dụng đất vẫn tiếp tục sử dụng đất bình thường, thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn.
Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm, người sử dụng đất:
- Vẫn sử dụng đất như hiện trạng, không được xây dựng mới, cải tạo lớn hoặc chuyển mục đích sử dụng trái quy hoạch.

>>> Xem thêm: Trải nghiệm ngay Dịch vụ làm sổ hồng uy tín, thủ tục đơn giản.

2.2. Quyền được bồi thường khi thu hồi

Điều 97 Luật Đất đai 2024 quy định: khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích công ích, người sử dụng đất sẽ nhận bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định.
Mức bồi thường được xác định dựa trên giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm thu hồi.
Người sử dụng đất vẫn có quyền đề nghị điều chỉnh bồi thường nếu giá trị tài sản gắn liền với đất bị ảnh hưởng.

Xem thêm: Hướng dẫn cách lập di chúc khi bị ốm nặng

2.3. Quyền tham gia ý kiến về quy hoạch

Theo Điều 60 Luật Đất đai 2024, người dân có quyền tham gia góp ý, phản hồi trước khi quy hoạch chính thức được phê duyệt.
Đây là cơ hội để bảo vệ quyền lợi, hạn chế rủi ro thu hồi hoặc điều chỉnh diện tích đất.

3. Trách nhiệm của người sử dụng đất khi đất bị quy hoạch

Không được xây dựng trái phép, thay đổi mục đích sử dụng khi đất đã có kế hoạch sử dụng hàng năm.
Chấp hành các thông báo của cơ quan nhà nước về thu hồi, bồi thường hoặc điều chỉnh quy hoạch.
Giữ gìn và khai thác đất đúng quy hoạch để tránh tranh chấp hoặc bị xử phạt hành chính.

4. Ví dụ minh họa thực tế

Trường hợp 1:

Chị Hương sở hữu 100 m² đất tại quận X, Hà Nội, đất dính quy hoạch mở rộng đường nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm.

Chị vẫn được sử dụng đất, xây dựng theo hiện trạng, và có thể bán hoặc tặng cho người khác hợp pháp.
Nếu sau này Nhà nước triển khai dự án mở đường, chị sẽ được bồi thường theo giá đất và tài sản gắn liền.

Trường hợp 2:

Anh Nam mua đất tại TP.HCM, đất thuộc khu quy hoạch xây dựng trường học, và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm.

Anh Nam chỉ được tiếp tục sử dụng đất như hiện trạng, không được xây dựng mới hay tách thửa.
Khi Nhà nước thu hồi để xây trường học, anh sẽ được bồi thường theo quy định pháp luật.

>>> Xem thêm: Đừng bỏ qua hướng dẫn chi tiết về Thủ tục công chứng.

5. Lưu ý khi sử dụng đất bị quy hoạch

Luôn tra cứu bản đồ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hàng năm tại UBND cấp xã/huyện.
Kiểm tra sổ đỏ, giấy tờ quyền sử dụng đất hợp pháp trước khi giao dịch.
Tham khảo luật sư hoặc công chứng viên khi thực hiện chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp.
Chuẩn bị sẵn các tài liệu chứng minh quyền lợi để được bồi thường nếu Nhà nước thu hồi.

>>> Xem thêm: Phòng công chứng Hà Nội uy tín bạn chưa biết

6. Kết luận

Đất bị quy hoạch không đồng nghĩa với việc mất quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất vẫn được:

Tiếp tục sử dụng đất theo hiện trạng (nếu chưa có kế hoạch sử dụng hàng năm).
Chuyển nhượng, thừa kế hoặc thế chấp theo quy định.
Nhận bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.

Xem thêm: Thừa kế không đăng ký kết hôn: người sống chung có được chia di sản?

Hiểu rõ quyền lợi và trách nhiệm khi đất bị quy hoạch sẽ giúp người dân bảo vệ quyền lợi hợp pháp và tránh những rủi ro pháp lý không đáng có.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Thủ tục công chứng thừa kế nhà đất: Quy trình và lưu ý quan trọng

>>> Có nên công chứng hợp đồng cho thuê mặt bằng hay không?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.