Các trường hợp cần và không cần công chứng hợp đồng chia tách nhà đất
Công chứng hợp đồng chia tách nhà đất là bước quan trọng nhằm bảo đảm giá trị pháp lý cho các giao dịch liên quan đến việc phân chia quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng bắt buộc phải công chứng. Bài viết này sẽ phân tích rõ các trường hợp cần và không cần công chứng, căn cứ theo quy định pháp luật hiện hành.
1. Căn cứ pháp lý liên quan đến công chứng hợp đồng chia tách nhà đất
1.1. Luật Đất đai và Luật Công chứng
Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.”
Điều 4 Luật Công chứng 2014 quy định công chứng là việc công chứng viên xác nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự.
Hợp đồng chia tách nhà đất là sự thỏa thuận giữa các chủ sở hữu chung (hoặc người đồng thừa kế) nhằm chia phần quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất thành các phần riêng biệt.
2. Các trường hợp cần công chứng hợp đồng chia tách nhà đất
2.1. Trường hợp chia tài sản chung theo thỏa thuận cần công chứng hợp đồng chia tách nhà đất
Nếu các bên đồng sở hữu nhà đất (vợ chồng, anh chị em, đồng thừa kế…) thống nhất chia phần tài sản chung thành phần riêng qua hợp đồng phân chia, thì hợp đồng này bắt buộc phải công chứng.
Ví dụ:
Ông A và bà B là vợ chồng, có mảnh đất đứng tên chung. Họ thỏa thuận chia đất thành 2 phần để mỗi người đứng tên riêng. Khi đó, hợp đồng chia tách nhà đất cần được công chứng để làm cơ sở đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai.
2.2. Trường hợp chia di sản thừa kế là nhà đất cần công chứng hợp đồng chia tách nhà đất
Nếu các đồng thừa kế chia di sản là quyền sử dụng đất, nhà ở thông qua văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản này phải được công chứng hoặc chứng thực theo Điều 57 Luật Công chứng 2014.
2.3. Trường hợp góp vốn, liên doanh bằng quyền sử dụng đất
Khi chia tách đất để phục vụ việc góp vốn hoặc liên doanh, phần chia tách thường được xác lập qua hợp đồng góp vốn. Trường hợp này cũng cần công chứng để bảo đảm hiệu lực pháp lý.
>>>Xem thêm: Bí quyết công chứng cho thuê nhà nhanh chóng, tiết kiệm không phải ai cũng biết
3. Các trường hợp không cần công chứng hợp đồng chia tách nhà đất
3.1. Tách thửa theo quyết định hành chính
Khi người sử dụng đất đề nghị tách thửa không phải do thỏa thuận phân chia tài sản mà chỉ là thủ tục hành chính (ví dụ: chia lô để bán, chia cho con mà chưa sang tên), thì không cần hợp đồng công chứng.
Ví dụ:
Ông C đứng tên một mảnh đất, làm đơn xin tách thành hai thửa để tặng cho con. Trong quá trình tách, không có hợp đồng giữa ông C và ai khác. Như vậy, không cần công chứng hợp đồng.
3.2. Tách đất để thực hiện quy hoạch, dự án theo yêu cầu của cơ quan nhà nước
Khi nhà nước yêu cầu tách thửa để thực hiện quy hoạch hoặc dự án (như mở đường, xây dựng khu dân cư…), thì việc chia tách không phát sinh giao dịch dân sự nên không yêu cầu công chứng.
3.3. Tách thửa nội bộ trong gia đình, không sang tên
Trường hợp tách để tiện quản lý, canh tác, mà chưa chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không phát sinh hợp đồng dân sự, nên không bắt buộc công chứng.
4. Hậu quả khi không công chứng hợp đồng trong trường hợp bắt buộc
Nếu một hợp đồng chia tách nhà đất thuộc diện bắt buộc công chứng nhưng lại không thực hiện, hậu quả pháp lý có thể bao gồm:
Hợp đồng bị tòa án tuyên vô hiệu do vi phạm hình thức
Không thể đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước
Dễ phát sinh tranh chấp do thiếu tính pháp lý
5. Ví dụ minh họa thực tế
Trường hợp cần công chứng:
Chị D và anh E là đồng thừa kế mảnh đất 200m² từ cha mẹ. Họ lập văn bản phân chia để chị D nhận 120m², anh E nhận 80m². Trường hợp này phải công chứng văn bản phân chia mới đủ điều kiện làm sổ đỏ riêng.
Trường hợp không cần công chứng:
Bà H là chủ sở hữu hợp pháp mảnh đất 500m². Bà tự làm đơn đề nghị tách thành 3 thửa nhỏ để dễ bán. Trong giai đoạn chưa ký hợp đồng chuyển nhượng, việc tách không cần công chứng hợp đồng.
Công chứng hợp đồng chia tách nhà đất là yêu cầu bắt buộc trong nhiều trường hợp nhằm đảm bảo tính pháp lý của giao dịch. Tuy nhiên, không phải lúc nào việc tách thửa cũng cần đến công chứng. Việc hiểu rõ quy định pháp luật sẽ giúp người dân tránh được các rủi ro pháp lý và thực hiện thủ tục đất đai nhanh chóng, hiệu quả.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
