Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuTrong cuộc sống hằng ngày, cụm từ “mua bán đất” được sử dụng rất phổ biến khi đề cập đến các giao dịch liên quan đến nhà đất. Tuy nhiên, xét theo quy định pháp luật, cách gọi này chưa thực sự chính xác về bản chất pháp lý. Vậy vì sao không gọi là mua bán đất mà phải sử dụng thuật ngữ khác? Hãy cùng Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ tìm hiểu thông tin qua bài viết dưới đây.
1. Vì sao không gọi là mua bán đất?
1.1. Vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý
Đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Theo Điều 158 Bộ luật Dân sự năm 2015, quyền sở hữu bao gồm ba quyền cơ bản là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu.
>>> Xem thêm: Mua bán nhà đất trên toàn quốc tháng 10/2026.
Tuy nhiên, đối với đất đai, cá nhân và tổ chức không có quyền sở hữu riêng như đối với những tài sản thông thường khác. Người sử dụng đất được Nhà nước trao quyền sử dụng đất và thực hiện các quyền trong phạm vi pháp luật cho phép, chứ không có quyền sở hữu đất đai để tự do định đoạt như chủ sở hữu đối với tài sản thuộc sở hữu riêng.
Nhà nước là chủ thể đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, đồng thời thực hiện việc quản lý đất đai thống nhất trên phạm vi cả nước. Thông qua các quy định pháp luật, Nhà nước quyết định việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và thu hồi đất trong những trường hợp nhất định.
Vì vậy, quyền của người sử dụng đất không đồng nghĩa với quyền sở hữu đất đai. Việc thực hiện các giao dịch liên quan đến đất phải tuân thủ những điều kiện, trình tự và giới hạn do pháp luật quy định.
Nguyên tắc này được ghi nhận tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013 như sau:
“Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.”
Trên cơ sở nguyên tắc hiến định này, pháp luật đất đai qua các thời kỳ, từ Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 đến Luật Đất đai năm 2013, đều quy định về chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai và vai trò đại diện chủ sở hữu của Nhà nước.
Cụ thể, Điều 1 Luật Đất đai năm 2003 số 13/2003/QH11 quy định:
“Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai”
Tương tự, Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 cũng xác định:
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”
Từ những quy định trên có thể thấy, mặc dù trực tiếp quản lý, khai thác và sử dụng đất trên thực tế, người dân không phải là chủ sở hữu đất đai. Không cá nhân nào được xác lập quyền sở hữu riêng đối với đất để thực hiện quyền định đoạt với tư cách chủ sở hữu.
Thay vào đó, người dân được Nhà nước trao quyền sử dụng đất và chỉ được thực hiện những quyền mà pháp luật cho phép. Do đó, khi chuyển giao quyền đối với đất cho người khác, giao dịch cần được xác định là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thay vì mua bán đất theo nghĩa thông thường.
1.2. Vì cá nhân không sở hữu đất đai mà chỉ có quyền sử dụng đất
Theo tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW năm 2022, quyền sử dụng đất được xác định là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt, nhưng không phải quyền sở hữu. Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được pháp luật bảo hộ; người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ tương ứng theo quy định pháp luật.
Nghị quyết cũng nhấn mạnh nguyên tắc Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai, đồng thời đặt ra yêu cầu sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả và phù hợp với quy định.
>>> Xem thêm: Lệ phí trước bạ được tính như thế nào? Những trường hợp nào được miễn các loại thuế phí khi làm dịch vụ sổ đỏ nhanh?
Như vậy, cần phân biệt rõ giữa đất đai và quyền sử dụng đất. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, trong khi quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt mà cá nhân, tổ chức có thể xác lập và thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật.
Theo Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản được phân thành bất động sản và động sản theo quy định pháp luật.
Cụ thể, Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định bất động sản bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà ở và công trình xây dựng;
- Những tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Trong khi đó, Điều 430 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng mua bán tài sản. Theo đó, hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua thanh toán tiền cho bên bán.
Điểm quan trọng ở đây là hợp đồng mua bán tài sản có bản chất chuyển quyền sở hữu từ bên bán sang bên mua. Tuy nhiên, đối với đất đai, cá nhân không phải là chủ sở hữu nên không thể chuyển quyền sở hữu đất cho người khác như đối với tài sản thuộc sở hữu riêng.
Vì thế, xét về mặt pháp lý, cách gọi “mua bán đất” không phản ánh chính xác bản chất của giao dịch. Thuật ngữ phù hợp cần sử dụng là “chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, bởi đối tượng được chuyển giao giữa các bên chính là quyền sử dụng đất chứ không phải quyền sở hữu đất đai.
2. Thuật ngữ pháp lý chính xác thay thế cho “mua bán đất” là gì?
Theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai, thuật ngữ được sử dụng chính xác khi các bên thực hiện giao dịch chuyển giao quyền đối với đất là “chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Như đã phân tích, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Người dân được Nhà nước trao quyền sử dụng đất, đồng thời được thực hiện các quyền đối với quyền sử dụng đất trong phạm vi pháp luật cho phép. Vì vậy, khi một người chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho người khác thông qua giao dịch có trả tiền, các bên cần xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định.
Đây cũng là cơ sở để lý giải tên gọi pháp lý của loại giấy tờ mà người dân thường gọi là “Sổ đỏ”. Tên gọi chính thức của giấy tờ này là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật hiện hành, tùy trường hợp.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc người dân không sở hữu đất đai không có nghĩa là họ không được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi đáp ứng đủ điều kiện luật định, người sử dụng đất vẫn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác và thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định.
Bên cạnh đó, cần phân biệt quyền sử dụng đất với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đối với nhà ở, căn hộ chung cư hoặc công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân, chủ sở hữu được thực hiện các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt theo quy định pháp luật.
Chẳng hạn, khi một người chuyển giao quyền sử dụng đất cùng với căn nhà thuộc sở hữu của mình, giao dịch có thể bao gồm cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất. Trong trường hợp này, hợp đồng và hồ sơ giao dịch cần thể hiện đầy đủ đối tượng chuyển giao cũng như quyền của các bên theo quy định.
Ngược lại, nếu giao dịch chỉ liên quan đến quyền sử dụng đất thì cần xác định đúng đối tượng là quyền sử dụng đất, không nên sử dụng cách diễn đạt khiến người đọc hiểu nhầm rằng cá nhân có quyền sở hữu đất đai.
3. Kết luận
“Mua bán đất” là cách diễn đạt quen thuộc trong đời sống, nhưng xét theo bản chất pháp lý, thuật ngữ này chưa chính xác. Khi thực hiện giao dịch liên quan đến đất đai, các bên cần hiểu rõ sự khác biệt giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất vì những lý do sau:
– Đất đai thuộc sở hữu toàn dân: Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai. Cá nhân, tổ chức không có quyền sở hữu riêng đối với đất đai mà được Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
– Đối tượng được chuyển giao là quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất không thể chuyển quyền sở hữu đất đai như đối với tài sản thuộc sở hữu riêng. Khi đáp ứng các điều kiện theo quy định, họ có thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác.
– Nhà ở và tài sản gắn liền với đất có thể được mua bán: Đối với nhà ở, căn hộ chung cư và công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình, cá nhân có thể thực hiện quyền định đoạt theo quy định pháp luật. Nếu giao dịch bao gồm cả nhà ở và quyền sử dụng đất, hợp đồng cần xác định rõ các đối tượng chuyển giao.
Như vậy, trong các giao dịch nhà đất, việc sử dụng đúng thuật ngữ “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” thay cho “mua bán đất” giúp phản ánh chính xác bản chất pháp lý của giao dịch, đồng thời góp phần hạn chế nhầm lẫn khi lập hợp đồng và thực hiện thủ tục sang tên.
>>> Xem thêm: Có thể tra cứu lịch làm việc của văn phòng công chứng gần nhất tại Hà Nội tại đâu?
Trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề “Vì sao không gọi là mua bán đất?”. Ngoài ra, nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ pháp lý, quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo thông tin:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012, có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com
XEM THÊM CÁC TỪ KHÓA TÌM KIẾM:
>>> Văn phòng công chứng gần nhất có cung cấp dịch vụ công chứng lưu động không?
>>> Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán xe được thực hiện qua mấy bước?
>>> Các văn phòng công chứng tại quận Ba Đình có công chứng ngoài giờ hành chính không?
>>> Di chúc không công chứng có hiệu lực pháp lý hay không? Thủ tục làm sổ đỏ thừa kế nhanh chóng hàng đầu Hà Nội.
>>> Mua chung đất thì Sổ đỏ đứng tên ai?