Khi nào hợp đồng mua bán nhà đất bị tuyên vô hiệu?

Hợp đồng mua bán nhà đất sẽ bị xem là vô hiệu (không có giá trị pháp lý) nếu các bên tham gia không đáp ứng đủ điều kiện theo quy định, hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực đúng quy định, hoặc giao dịch được xác lập do giả tạo, bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép…

>>> Xem thêm: Có thể tra cứu lịch làm việc của văn phòng công chứng gần nhất tại Hà Nội tại đâu?

Hợp đồng mua bán nhà đất bị vô hiệu

Theo Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015:
“Giao dịch dân sự không đáp ứng một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp luật có quy định khác”.

Căn cứ Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

• Điều kiện về chủ thể: Người tham gia giao dịch phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch được xác lập; việc tham gia giao dịch phải hoàn toàn tự nguyện.
• Điều kiện về nội dung và mục đích: Nội dung, mục đích của hợp đồng không được vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.
• Điều kiện về hình thức: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật, trừ một số trường hợp đặc biệt như bên chuyển nhượng là tổ chức kinh doanh bất động sản hoặc thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

Dưới đây là những trường hợp phổ biến khiến hợp đồng mua bán nhà đất bị vô hiệu.

1. Vô hiệu do không đủ điều kiện chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng

* Vô hiệu do bên bán không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được quyền chuyển nhượng khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ một số trường hợp đặc biệt theo luật định.
• Đất không xảy ra tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng.

>>> Có thể bạn quan tâm: Hướng dẫn chi tiết thủ tục mua nhà ở xã hội đối với người lao động tự do năm 2026.

Nếu thiếu một trong các điều kiện trên thì việc chuyển nhượng có thể bị tuyên vô hiệu.

Ngoài ra, trường hợp bên nhận chuyển nhượng thuộc nhóm đối tượng không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Điều 191 Luật Đất đai 2013 thì giao dịch cũng không có giá trị pháp lý.

* Vô hiệu do không đủ điều kiện mua bán nhà ở

Việc mua bán nhà ở cũng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở. Nếu nhà ở không đủ điều kiện giao dịch hoặc chủ sở hữu không có quyền bán thì hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu.

2. Vô hiệu do hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực

Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp luật cho phép không cần thực hiện thủ tục này.

Tuy nhiên, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định ngoại lệ như sau:

“Giao dịch dân sự được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án có thể công nhận hiệu lực của giao dịch đó”.

Như vậy, trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không được công chứng hoặc chứng thực theo đúng quy định thì đây là căn cứ để Tòa án xem xét tuyên giao dịch vô hiệu, trừ trường hợp được công nhận theo quy định nêu trên.

Ngoài các trường hợp phổ biến kể trên, hợp đồng mua bán nhà đất còn có thể bị vô hiệu nếu được xác lập do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép hoặc một trong các bên không có năng lực hành vi dân sự theo quy định pháp luật.

Lưu ý: Việc xác định giao dịch dân sự vô hiệu nói chung và hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu nói riêng phải do Tòa án có thẩm quyền xem xét và tuyên bằng bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật.

Hậu quả pháp lý khi hợp đồng mua bán nhà đất bị vô hiệu

Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, khi hợp đồng chuyển nhượng nhà đất bị Tòa án tuyên vô hiệu thì sẽ phát sinh các hậu quả pháp lý sau:

• Giao dịch không làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
• Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và khôi phục lại tình trạng ban đầu, ví dụ bên mua trả lại đất, bên bán hoàn trả lại số tiền đã nhận.

>>> Xem thêm: Lệ phí trước bạ được tính như thế nào? Những trường hợp nào được miễn các loại thuế phí khi làm dịch vụ sang tên sổ đỏ nhanh?

Trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề “Khi nào hợp đồng mua bán nhà đất bị tuyên vô hiệu?”. Ngoài ra, nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ pháp lý, quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo thông tin:

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012, có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
3. Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
4. Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
5. Xem thêm…

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com

XEM THÊM CÁC TỪ KHÓA TÌM KIẾM:

>>> Chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất được thực hiện thế nào?

>>> Văn phòng công chứng gần nhất có cung cấp dịch vụ công chứng lưu động không?

>>> Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán xe được thực hiện qua mấy bước?

>>> Các văn phòng công chứng tại quận Ba Đình có công chứng ngoài giờ hành chính không?

>>> Di chúc không công chứng có hiệu lực pháp lý hay không? Thủ tục làm sổ đỏ thừa kế nhanh chóng hàng đầu Hà Nội.

>>> Nhận tặng cho tiền có phải nộp thuế?