Công chứng thế chấp đất trong quy hoạch: ngân hàng có nhận?
Việc công chứng thế chấp đất trong quy hoạch là một trong những vấn đề được nhiều người quan tâm khi thực hiện giao dịch bất động sản. Không phải thửa đất nào trong quy hoạch cũng được phép thế chấp để vay vốn ngân hàng. Việc nắm rõ các quy định pháp luật hiện hành, đặc biệt là Luật Đất đai 2024, sẽ giúp người dân tránh rủi ro pháp lý và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết thủ tục công chứng thế chấp đất trong quy hoạch, đồng thời giải đáp câu hỏi: Ngân hàng có nhận thế chấp đất trong quy hoạch không?
Công chứng thế chấp đất trong quy hoạch là thủ tục pháp lý xác nhận hợp pháp việc thế chấp quyền sử dụng đất đối với thửa đất đã nằm trong bản đồ quy hoạch sử dụng đất. Công chứng giúp đảm bảo hợp đồng thế chấp có giá trị pháp lý, bảo vệ quyền lợi của người thế chấp và bên nhận thế chấp (ngân hàng).
2. Quy định pháp lý về công chứng thế chấp đất trong quy hoạch
2.1. Trường hợp được phép công chứng
Theo Điều 49 Luật Đất đai 2024, nếu đất đã có quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, người sử dụng đất vẫn được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất, bao gồm quyền thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn.
Trong trường hợp này, việc công chứng thế chấp đất trong quy hoạch là hợp pháp, miễn là thửa đất có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp và không thuộc diện tranh chấp, kê biên hay thế chấp khác.
2.2. Trường hợp bị cấm công chứng
Nếu thửa đất đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm và thuộc diện thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, việc công chứng hợp đồng thế chấp sẽ bị hạn chế. Theo Khoản 6 Điều 76 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất trong trường hợp này không được thế chấp đất để vay vốn. Việc công chứng hợp đồng sẽ bị từ chối nếu đất thuộc diện thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
3. Ngân hàng có nhận công chứng thế chấp đất trong quy hoạch không?
3.1. Điều kiện ngân hàng chấp nhận thế công chứng thế chấp đất trong quy hoạch
Mặc dù pháp luật cho phép thế chấp đất trong quy hoạch chưa có kế hoạch sử dụng hàng năm, ngân hàng vẫn có quyền đánh giá rủi ro trước khi nhận thế chấp. Theo Khoản 4 Điều 76 Luật Đất đai 2024, các mảnh đất trong quy hoạch chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm có thể được thế chấp. Tuy nhiên, ngân hàng sẽ chỉ chấp nhận nếu thửa đất đáp ứng các điều kiện sau:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp (sổ đỏ).
Không thuộc diện thu hồi hoặc giải tỏa theo quy hoạch đã được phê duyệt.
Không có tranh chấp hoặc kê biên.
Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định pháp luật.
Mỗi ngân hàng có chính sách riêng về việc chấp nhận thế chấp đất quy hoạch. Ngân hàng sẽ dựa trên đánh giá rủi ro, giá trị tài sản, vị trí và loại hình quy hoạch để quyết định có nhận thế chấp hay không. Do đó, người dân nên liên hệ trực tiếp với ngân hàng để được tư vấn và kiểm tra điều kiện chấp nhận.
4. Thủ tục công chứng thế chấp đất trong quy hoạch
4.1. Hồ sơ cần chuẩn bị
Các bên thực hiện công chứng thế chấp đất trong quy hoạch cần chuẩn bị:
Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng.
Dự thảo hợp đồng thế chấp.
Bản sao giấy tờ tùy thân của bên thế chấp và bên nhận thế chấp.
Giấy tờ xác định quan hệ hôn nhân (nếu có).
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc các giấy tờ hợp pháp khác.
Bản vẽ hiện trạng đất (nếu cần).
4.2. Trình tự công chứng
Nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng.
Công chứng viên kiểm tra hồ sơ, giải thích quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý.
Bên thế chấp và bên nhận thế chấp ký hợp đồng trước mặt công chứng viên.
Công chứng viên ký nhận hợp đồng và lời chứng, đóng dấu, cấp số công chứng.
Trả hồ sơ cho các bên và lưu trữ hồ sơ công chứng.
Thời hạn công chứng: Thông thường 2 ngày làm việc; trường hợp phức tạp tối đa 10 ngày làm việc.
4.3. Phí công chứng
Phí công chứng tính theo giá trị tài sản và quy định của pháp luật; thù lao công chứng tính theo thỏa thuận nhưng không vượt quá mức trần do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định.
>>> Xem thêm: Cách tính Phí công chứng mua bán nhà đất chuẩn nhất.
5. Ví dụ minh họa thực tế
Trường hợp 1: Anh Tuấn sở hữu thửa đất 120 m² tại quận X, TP.HCM, đất dính quy hoạch mở rộng đường nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Anh Tuấn muốn thế chấp thửa đất này tại ngân hàng để vay vốn. Công chứng viên xác nhận đất hợp pháp, không tranh chấp, đủ diện tích tối thiểu, tiến hành công chứng hợp đồng thế chấp. Ngân hàng chấp nhận và giải ngân khoản vay.
Trường hợp 2: Chị Mai sở hữu thửa đất 80 m² tại quận Y, TP.HCM, đất thuộc khu quy hoạch xây dựng trường học và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Chị Mai muốn thế chấp thửa đất này tại ngân hàng. Công chứng viên từ chối công chứng hợp đồng vì đất thuộc diện thu hồi. Ngân hàng cũng không nhận thế chấp do rủi ro cao.
6. Lưu ý khi công chứng thế chấp đất trong quy hoạch
Kiểm tra quy hoạch: Xác định thửa đất nằm trong quy hoạch nào và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm chưa.
Giấy tờ hợp pháp: Đảm bảo sổ đỏ hợp lệ và không có tranh chấp.
Tư vấn ngân hàng: Liên hệ trực tiếp ngân hàng để nắm rõ chính sách nhận thế chấp đất quy hoạch.
Tham khảo chuyên gia pháp lý: Nếu không chắc chắn, nên nhờ luật sư hoặc công chứng viên tư vấn trước khi ký hợp đồng.
Việc công chứng thế chấp đất trong quy hoạch chỉ được thực hiện khi thửa đất chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm và đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý. Ngân hàng có thể chấp nhận thế chấp tùy theo chính sách nội bộ và đánh giá rủi ro. Khi đất đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm hoặc thuộc diện thu hồi, việc công chứng thế chấp sẽ bị từ chối và ngân hàng cũng không nhận thế chấp.
Để đảm bảo quyền lợi, người dân nên kiểm tra quy hoạch, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, tư vấn ngân hàng và tham khảo ý kiến chuyên gia pháp lý trước khi thực hiện giao dịch.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
