Đất nằm trong quy hoạch: có được chuyển nhượng không?
Việc sở hữu đất đai luôn là vấn đề quan trọng và được pháp luật Việt Nam quản lý chặt chẽ. Tuy nhiên, không phải mảnh đất nào cũng có thể sử dụng hay chuyển nhượng tự do, đặc biệt là đất trong quy hoạch. Nhiều người dân khi mua hoặc thừa kế đất thường thắc mắc: khi nào đất trong quy hoạch được cấp sổ đỏ? và những điều kiện pháp lý cần lưu ý là gì.
Hiểu rõ quy định về cấp sổ đỏ cho đất trong quy hoạch không chỉ giúp người dân bảo vệ quyền lợi hợp pháp mà còn tránh những rủi ro không đáng có như mất đất, không được xây dựng hoặc không thể sang nhượng. Bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết các điều kiện, căn cứ pháp lý và ví dụ minh họa thực tế, giúp bạn đọc nắm chắc quy trình và đưa ra quyết định đúng đắn khi giao dịch đất đai.
1. Tổng quan về đất nằm trong quy hoạch
Trong thực tế, nhiều người khi mua bán nhà đất thường gặp tình huống bất động sản mình quan tâm lại thuộc diện đất nằm trong quy hoạch. Vậy có được chuyển nhượng không, điều kiện như thế nào và rủi ro ra sao?
>>> Xem thêm: Bạn đang tìm một văn phòng công chứng uy tín, nhanh chóng và minh bạch?
Căn cứ pháp lý:
Luật Đất đai 2013.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP (hướng dẫn thi hành).
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018.
Văn bản hướng dẫn của Bộ Tài nguyên & Môi trường, UBND các địa phương.
2. Căn cứ pháp luật liên quan đến đất nằm trong quy hoạch
Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013:
Nếu có quy hoạch sử dụng đất đã công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn được chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn.
Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất chỉ được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất như trước, không được xây dựng mới, chỉ được chuyển nhượng khi đáp ứng điều kiện pháp luật.
Điều 188 Luật Đất đai 2013: quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất: có sổ đỏ, đất không tranh chấp, không bị kê biên và còn thời hạn sử dụng.
3. Khi nào đất nằm trong quy hoạch được chuyển nhượng?
3.1. Trường hợp được chuyển nhượng
Đất đã có sổ đỏ hợp pháp.
Quy hoạch chỉ mới công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
Người chuyển nhượng vẫn đáp ứng điều kiện chung tại Điều 188 Luật Đất đai 2013.
3.2. Trường hợp bị hạn chế chuyển nhượng
Đất đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Đất chuẩn bị thu hồi để thực hiện dự án (giải phóng mặt bằng, xây dựng công trình công cộng…).
Người mua vẫn có thể làm hợp đồng công chứng, nhưng rủi ro bị thu hồi và chỉ nhận được tiền bồi thường theo chính sách.
>>> Xem thêm: Khám phá ngay Dịch vụ sổ đỏ nhanh chóng, uy tín tại Hà Nội.
4. Quy trình kiểm tra thông tin đất nằm trong quy hoạch
4.1. Tra cứu trực tiếp tại cơ quan nhà nước
Đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng Tài nguyên & Môi trường cấp huyện để xin thông tin quy hoạch.
Yêu cầu trích lục bản đồ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
4.2. Tra cứu trực tuyến
Một số địa phương (Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng…) đã có cổng thông tin quy hoạch trực tuyến.
Người dân có thể nhập số tờ bản đồ, số thửa đất để tra cứu nhanh.
5. Ví dụ minh họa thực tế về đất nằm trong quy hoạch
Tình huống: Anh Nam mua 100m² đất tại quận X, TP.HCM, đã có sổ đỏ. Khi kiểm tra, phát hiện thửa đất thuộc quy hoạch mở rộng đường nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
Kết quả xử lý:
Theo Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013, anh Nam vẫn có quyền công chứng hợp đồng và sang tên bình thường.
Sau này nếu Nhà nước triển khai dự án, anh Nam sẽ được bồi thường theo giá đất và tài sản gắn liền theo quy định.
Ngược lại: Nếu đất của anh Nam đã có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm, anh chỉ có thể tiếp tục sử dụng, không được chuyển nhượng cho đến khi có thay đổi hoặc sau 3 năm không thực hiện kế hoạch, cơ quan Nhà nước phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ.
Nguy cơ bị thu hồi đất, chỉ nhận tiền bồi thường theo giá Nhà nước.
Khó được cấp phép xây dựng mới.
Giá trị chuyển nhượng thấp hơn so với đất ngoài quy hoạch.
Thời gian thực hiện dự án có thể kéo dài, gây khó khăn cho việc sử dụng đất.
7. Lời khuyên khi giao dịch đất nằm trong quy hoạch
Luôn kiểm tra thông tin quy hoạch trước khi ký hợp đồng.
Nếu đất đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm, nên cân nhắc rủi ro.
Trong hợp đồng nên có điều khoản bồi thường trách nhiệm nếu phát sinh thu hồi.
Tốt nhất nên tham khảo ý kiến luật sư, công chứng viên để hạn chế tranh chấp.
8. Kết luận
Đất nằm trong quy hoạch vẫn có thể chuyển nhượng nếu chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm và đáp ứng các điều kiện pháp lý theo Điều 188 Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, giao dịch loại đất này luôn tiềm ẩn rủi ro, vì vậy người mua cần tra cứu kỹ quy hoạch, cân nhắc kỹ trước khi quyết định để đảm bảo quyền lợi lâu dài.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy:Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
