Bị ngăn chặn giao dịch nhà đất sai: Làm sao khởi kiện nhanh nhất?
Việc ngăn chặn giao dịch nhà đất là một biện pháp hợp pháp nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của các bên liên quan. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít trường hợp bị ngăn chặn sai giao dịch đất, dẫn đến việc chủ sở hữu hợp pháp không thể chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp tài sản. Vậy làm sao để khởi kiện và gỡ bỏ lệnh ngăn chặn sai một cách nhanh chóng và đúng quy trình?
Ngăn chặn sai giao dịch đất là việc tạm dừng các quyền định đoạt (mua bán, tặng cho, thế chấp…) đối với một bất động sản dựa trên yêu cầu không đúng thẩm quyền, không đúng quy định pháp luật, hoặc không có căn cứ pháp lý rõ ràng.
Ví dụ thực tế:
Anh A là chủ sở hữu hợp pháp mảnh đất tại quận Nam Từ Liêm, có đầy đủ giấy chứng nhận. Tuy nhiên, khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng, Văn phòng đăng ký đất đai thông báo mảnh đất đang bị ngăn chặn do đơn tố cáo từ người không liên quan, không có quyết định từ Tòa án hay cơ quan điều tra. Đây là trường hợp bị ngăn chặn sai giao dịch đất.
2. Căn cứ pháp lý về ngăn chặn giao dịch nhà đất
2.1. Điều 106 Luật Đất đai 2013
Cơ quan đăng ký đất đai chỉ được ghi nhận thông tin ngăn chặn nếu có văn bản của cơ quan có thẩm quyền.
2.2. Điều 208 Bộ luật Dân sự 2015
Việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (bao gồm cấm chuyển nhượng tài sản) phải có quyết định của Tòa án, đảm bảo tính hợp pháp.
2.3. Điều 75 Luật Thi hành án dân sự 2008
Chỉ Chấp hành viên có thẩm quyền mới được thực hiện việc kê biên, phong tỏa hoặc yêu cầu ngăn chặn tài sản để thi hành án.
👉 Từ các quy định trên, mọi yêu cầu ngăn chặn phải được thực hiện bởi đúng cơ quan có thẩm quyền và phải có căn cứ pháp luật rõ ràng. Nếu không, cá nhân/tổ chức bị ảnh hưởng có quyền khởi kiện yêu cầu gỡ bỏ và bồi thường thiệt hại.
Liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai nơi tài sản đang được quản lý để yêu cầu cung cấp thông tin về:
Người/tổ chức yêu cầu ngăn chặn;
Văn bản ngăn chặn kèm căn cứ;
Thời hạn ngăn chặn.
👉 Nếu không có quyết định của Tòa án, Thi hành án hoặc cơ quan điều tra, bạn có thể xác định đây là hành vi ngăn chặn sai giao dịch đất.
Bước 2: Gửi văn bản yêu cầu gỡ bỏ ngăn chặn
Gửi đơn đến Văn phòng đăng ký đất đai kèm các tài liệu chứng minh quyền sở hữu hợp pháp và yêu cầu hủy bỏ thông tin ngăn chặn sai.
Bước 3: Khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền
Nếu Văn phòng đăng ký đất đai không hủy bỏ ngăn chặn, bạn có thể:
Khởi kiện hành chính yêu cầu hủy quyết định ngăn chặn;
Khởi kiện bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng (nếu bị thiệt hại vì mất cơ hội chuyển nhượng, cho thuê…).
Hồ sơ khởi kiện gồm:
Đơn khởi kiện;
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất;
Tài liệu về việc ngăn chặn sai (thông báo ngăn chặn, xác nhận không có quyết định từ cơ quan có thẩm quyền);
Giấy tờ nhân thân (CMND/CCCD, hộ khẩu…).
>>> Xem thêm: Thủ tục và chi phí công chứng ngoài trụ sởcó gì khác so với công chứng tại văn phòng công chứng?
5. Cần lưu ý gì khi xử lý ngăn chặn sai giao dịch đất?
5.1. Giao dịch vẫn có thể bị vô hiệu dù bạn là chủ sở hữu hợp pháp
Nếu tài sản bị ngăn chặn mà bạn vẫn tiến hành giao dịch (kể cả khi ngăn chặn sai), hợp đồng có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu. Vì vậy, cần làm rõ và xử lý dứt điểm trước khi giao dịch.
5.2. Có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại
Theo Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bị thiệt hại do hành vi yêu cầu ngăn chặn trái pháp luật gây ra, bạn có quyền yêu cầu bồi thường (bao gồm cả thiệt hại thực tế và tổn thất tinh thần).
5.3. Có thể khiếu nại thay vì khởi kiện
Trong một số trường hợp, bạn có thể gửi đơn khiếu nại hành chính đến chính cơ quan đã ra văn bản ngăn chặn hoặc Văn phòng đăng ký đất đai trước khi tiến hành khởi kiện.
6. Ví dụ minh họa thực tế
Tình huống thực tế: Chị H là chủ sở hữu hợp pháp mảnh đất tại Hoàng Mai – Hà Nội, chuẩn bị bán nhà thì được thông báo tài sản đang bị ngăn chặn. Khi tìm hiểu, chị phát hiện một người quen đã gửi đơn tố cáo sai sự thật về tranh chấp đất, nhưng không có bất kỳ quyết định nào từ Tòa án hoặc Cơ quan điều tra.
Gửi yêu cầu hủy ngăn chặn tại Văn phòng đăng ký đất đai;
Sau 15 ngày không được giải quyết, chị làm đơn khởi kiện hành chính lên Tòa án;
Sau 45 ngày xét xử, Tòa tuyên yêu cầu ngăn chặn là trái luật và buộc bên gửi đơn sai phải bồi thường thiệt hại gần 60 triệu đồng do làm mất cơ hội bán nhà.
Ngăn chặn giao dịch nhà đất là một công cụ pháp lý hữu hiệu, nhưng nếu bị lạm dụng hoặc thực hiện sai thẩm quyền sẽ gây thiệt hại lớn cho người sở hữu. Trong trường hợp bị ngăn chặn sai giao dịch đất, bạn cần:
Xác định rõ nguồn gốc và lý do ngăn chặn;
Gửi yêu cầu xử lý hành chính hoặc tiến hành khởi kiện nhanh chóng;
Thu thập đầy đủ tài liệu chứng minh quyền lợi hợp pháp;
Cân nhắc yêu cầu bồi thường nếu có thiệt hại.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
