Việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản hiện nay đang diễn ra rất phổ biến. Tuy nhiên, cũng có nhiều trường hợp phát sinh tranh chấp, lừa đảo, hay thi hành án khiến một trong các bên có nhu cầu ngăn chặn giao dịch nhà đất nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Vậy ai có quyền yêu cầu ngăn chặn giao dịch nhà đất? Căn cứ pháp lý là gì? Thủ tục ra sao? Hãy cùng tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây.
Ngăn chặn giao dịch nhà đất là một biện pháp tạm thời được áp dụng để dừng lại các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, nhằm ngăn chặn hành vi chuyển nhượng, thế chấp, mua bán, tặng cho hoặc các hành vi khác có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức.
Mục đích của việc ngăn chặn giao dịch nhà đất:
Đảm bảo tài sản không bị tẩu tán, chuyển nhượng trái phép trong quá trình xử lý tranh chấp, điều tra hoặc thi hành án;
Giữ nguyên hiện trạng tài sản để phục vụ công tác xác minh, điều tra, xét xử hoặc thi hành phán quyết của cơ quan có thẩm quyền;
Bảo vệ quyền lợi của người có liên quan đến tài sản đang trong diện bị tranh chấp hoặc xử lý.
2. Căn cứ pháp lý về ngăn chặn giao dịch nhà đất
Việc ngăn chặn giao dịch nhà đất không thể thực hiện tùy tiện, mà cần có căn cứ pháp luật rõ ràng:
2.1. Luật Đất đai 2013 – Điều 106
“Cơ quan đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai khi có quyết định hoặc văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc ngăn chặn hoặc chấm dứt việc ngăn chặn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.”
Điều này đồng nghĩa với việc chỉ khi có văn bản chính thức từ cơ quan có thẩm quyền, việc ngăn chặn giao dịch nhà đất mới có giá trị pháp lý.
2.2. Bộ luật Dân sự 2015 – Điều 208
Quy định về biện pháp khẩn cấp tạm thời, bao gồm việc cấm hoặc buộc thực hiện hành vi nhất định (trong đó có thể là ngăn chặn giao dịch nhà đất) nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp đang bị xâm phạm hoặc có nguy cơ bị xâm phạm.
2.3. Luật Thi hành án dân sự 2008 – Điều 75
Cho phép Chấp hành viên thực hiện biện pháp kê biên, phong tỏa tài sản để đảm bảo việc thi hành bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật.
>>> Xem thêm: Hướng dẫn cáchkiểm tra sổ đỏ thật giả nhanh chóng, tiết kiệm thời gian và chi phí
3. Ai có quyền yêu cầu ngăn chặn giao dịch nhà đất?
Việc ngăn chặn chỉ được thực hiện khi có yêu cầu từ các cơ quan có thẩm quyền hoặc cá nhân, tổ chức có liên quan trực tiếp đến quyền lợi đối với tài sản. Dưới đây là các chủ thể có quyền yêu cầu:
3.1. Tòa án nhân dân
Trong quá trình giải quyết các vụ việc dân sự như:
Ly hôn có tranh chấp tài sản;
Tranh chấp quyền sử dụng đất;
Tranh chấp thừa kế, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất…
Tòa án có thể ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo yêu cầu của một bên nhằm ngăn chặn việc tài sản bị chuyển nhượng, tẩu tán trong thời gian chờ xét xử.
Ví dụ thực tế: Anh A và chị B đang làm thủ tục ly hôn, nhưng trước khi Tòa án giải quyết, anh A có ý định bán ngôi nhà chung. Để bảo vệ quyền lợi của mình, chị B làm đơn yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, ngăn chặn việc chuyển nhượng nhà đất cho đến khi vụ án được giải quyết.
3.2. Cơ quan Thi hành án dân sự
Nếu tài sản nhà đất là đối tượng bị kê biên để thi hành án, Chấp hành viên có quyền yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai tạm ngừng mọi giao dịch đối với tài sản đó.
Ví dụ thực tế: Ông C phải thi hành bản án trả nợ cho bà D nhưng không tự nguyện thi hành. Cơ quan thi hành án phát hiện ông C có mảnh đất tại Hà Nội và yêu cầu tạm dừng giao dịch quyền sử dụng đất này để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ.
3.3. Cơ quan điều tra, Viện kiểm sát
Trong các vụ án hình sự liên quan đến lừa đảo mua bán nhà đất, làm giả giấy tờ, chiếm đoạt tài sản… cơ quan điều tra có thể ra văn bản yêu cầu ngăn chặn giao dịch nhằm phục vụ điều tra và đảm bảo việc thi hành án sau này.
Ví dụ thực tế: Một đối tượng sử dụng giấy tờ giả để bán mảnh đất đã bán cho người khác. Khi nhận được đơn tố cáo, cơ quan điều tra ra quyết định tạm dừng toàn bộ giao dịch liên quan đến mảnh đất này.
3.4. Cá nhân, tổ chức có quyền lợi liên quan
Trong một số trường hợp, nếu không có quyết định chính thức từ Tòa án hay cơ quan thi hành án, người dân, doanh nghiệp có quyền lợi liên quan vẫn có thể làm đơn gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai yêu cầu tạm thời dừng giao dịch, kèm theo chứng cứ về quyền lợi hợp pháp của mình.
Tuy nhiên, cơ quan đăng ký sẽ chỉ xem xét tiếp nhận nếu có căn cứ rõ ràng, và có thể yêu cầu bổ sung hoặc chuyển đến cơ quan thẩm quyền cao hơn để giải quyết.
4. Quy trình yêu cầu ngăn chặn giao dịch nhà đất
Để ngăn chặn giao dịch bất động sản một cách hợp pháp, cần thực hiện đúng quy trình như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ yêu cầu
Hồ sơ bao gồm:
Đơn yêu cầu ngăn chặn (theo mẫu);
Văn bản của Tòa án, Cơ quan điều tra, Thi hành án (nếu có);
Tài liệu chứng minh quyền, lợi ích liên quan đến nhà đất (hợp đồng mua bán, di chúc, giấy tờ sở hữu…).
Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai
Gửi hồ sơ tại nơi có nhà đất cần ngăn chặn giao dịch.
Bước 3: Cơ quan chức năng xem xét
Văn phòng đăng ký đất đai sẽ:
Xem xét tính hợp lệ của yêu cầu;
Tham khảo ý kiến pháp lý nếu cần;
Quyết định ghi chú thông tin ngăn chặn vào hồ sơ địa chính.
Bước 4: Cập nhật ngăn chặn vào hệ thống
Nếu được chấp nhận, thông tin ngăn chặn sẽ được cập nhật vào cơ sở dữ liệu đất đai, ngăn chặn các thủ tục chuyển nhượng.
Ngăn chặn giao dịch nhà đất là một biện pháp quan trọng trong hệ thống pháp luật nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên trong tranh chấp, thi hành án hoặc tố tụng hình sự. Tuy nhiên, không phải ai cũng có quyền yêu cầu, và không phải yêu cầu nào cũng được chấp nhận.
Để đảm bảo quyền lợi và tránh rủi ro pháp lý, bạn nên:
Kiểm tra kỹ thông tin pháp lý về bất động sản trước khi giao dịch;
Xin tư vấn pháp lý khi cần ngăn chặn hoặc bị ngăn chặn;
Tuân thủ đúng trình tự thủ tục và cung cấp tài liệu chứng minh hợp lệ.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
